🏷️ 감정가 101,000,000원 📉 최저가 56,560,000원 🔁 2회 유찰 · 56% 👤 임차인 1명 · 대항력 미상
광주지방법원 2025타경33887. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 6층 617호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 최원호는 2022.01.18. 거래가액 110,900,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 송정농업협동조합 앞으로 채권최고액 66,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.09.19. 송정농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조는 단순하지만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 오형준이 617호를 주거로 사용하고 있으며 보증금 1,000,000원, 월세 380,000원으로 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 6층617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14평형 오피스텔 |
| 소유자 | 최원호 (2022.01.18. 소유권이전 · 거래가액 110,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 56,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 55,074,337원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2021.11.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.01.18. 을구 1번 송정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 이후 2025.09.19. 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.03. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.01.18. 최원호에게 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형준 | 617호 · 주거 | 1,000,000원 | 380,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 1,000,000원으로 확인되지만, 대항력 성립 여부에 따라 매수인의 명도·보증금 처리 위험이 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,080원 |
| 1. 근저당 · 송정농업협동조합 | 66,000,000원 | 55,141,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 66,000,000원 중 55,141,920원이 배당되고 10,858,080원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력도 미상입니다.
④ 가격 — 감정가 56%지만 시세 판단 근거는 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 56,560,000원으로 2회 유찰·감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 39,592,000원, 4회 유찰 시 27,714,400원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동, 지하철 금남로4가역 남서측 인근이며 주위는 오피스텔과 상업용 부동산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철 금남로4가역과 버스승강장이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 기타 참고사항에는 14평형 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상26층이며 사용승인일은 2021.11.18.입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지상주차장, 기계식주차타워가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 오피스텔 부지이며 남측 및 서측으로 소로한면에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,170,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 오형준의 전입신고일이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 주민등록 전입세대 열람과 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 1,000,000원 처리. 금액 자체보다 대항력 성립 여부가 중요합니다. 대항력이 인정될 경우 매수인 부담 여부가 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 56,560,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 시장 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 감정 이용상태가 오피스텔이므로 실제 임대수요와 매매수요를 아파트와 동일하게 가정하지 말고 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·확정일자 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 말소기준 근저당과 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 점에서는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가도 감정가 101,000,000원에서 56,560,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서와 현황조사에 실제 임차인 오형준이 확인되고, 전입신고일과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상이라는 점이 핵심입니다. 게다가 최근 실거래 비교값이 없어 56%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 단순하지만, 임차인 대항력과 실제 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 오피스텔로 보는 것이 안전합니다.
