광주지방법원 2025타경33887. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 6층 617호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 최원호가 2022.01.18. 거래가 110,900,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 송정농업협동조합이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.09.19. 송정농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 선순위 근저당 하나가 말소기준이고 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 점유 임차인입니다. 현황조사·매각물건명세서상 오형준이 617호를 주거로 사용하며 보증금 1,000,000원, 월차임 380,000원으로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 6층 617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14평형 · 지하1층 지상26층 건물 |
| 소유자 | 최원호 (2022.01.18. 거래가 110,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 45,248,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 55,074,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형준 | 617호 / 주거 | 1,000,000원 | 380,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 1,000,000원이지만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2022.01.18.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 어디까지나 배당가정상 수치이며, 임차인의 실제 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 45%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 45,248,000원으로 감정가 101,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰됐다는 점만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균· 최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,214,464원 |
| 2. 근저당 · 송정농업협동조합 | 66,000,000원 | 44,033,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 66,000,000원 중 44,033,536원이 배당되고 21,966,464원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표는 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하지 않은 가정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 45,248,000원 | 44,033,536원 | 21,966,464원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,198,400원 | 35,146,829원 | 30,853,171원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,958,720원 | 28,037,463원 | 37,962,537원 | 0원 |
근저당권자의 미배당액이 늘어나는 것 자체가 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’ 수치는 임차인 대항력 미상이라는 별도 위험을 제거한 확정 결론이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동, 지하철 금남로4가역 남서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 지하철 금남로4가역과 버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 기타 참고사항에는 14평형 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상26층, 사용승인일은 2021.11.18.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·지상주차장·기계식주차타워가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 토지는 평지의 상업용 부지입니다. 공시지가는 1,170,000원/㎡이고 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 소로 한 면에 각각 접하고, 토지 특성은 소로각지로 조사돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 오형준의 전입신고일이 말소기준일 2022.01.18. 전인지 후인지가 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 실제 배당·승계 관계를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 규모 재확인. 확인된 보증금은 1,000,000원, 월차임은 380,000원입니다. 계약서 원본·점유관계를 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐으므로 점유·가격·환금성·관리상태 등 시장이 낮게 평가한 이유를 현장 확인해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 기계식주차타워가 있는 오피스텔인 만큼 차량 규격·운영 상태와 미납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인되지 않은 점유가 남아 있다”
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 3회 유찰돼 45,248,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2022.01.18. 송정농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 617호의 주거 임차인 오형준은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 여부가 모두 확정되지 않았습니다. 게다가 현재 시장 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 44.8%라는 할인율을 곧바로 시세 대비 저가로 해석할 수 없습니다. 이 사건은 등기보다 임차인 확인, 할인율보다 실제 시세 검증이 먼저인 물건입니다.
