창원지방법원 2025타경21892. 거제시 능포동 옥명대우아파트 109동 402호가 임의경매로 나왔습니다. 감정가 93,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이며 청구액은 98,643,553원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 권리관계의 정확한 확인입니다. 2017년 설정된 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 2025년 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있고, 그 근저당권의 말소 표시와 이전등기 상태를 함께 검토해야 합니다. 경매개시결정을 단순히 말소기준권리로 취급하기보다는 선행 근저당권의 현재 효력부터 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 224 옥명대우아파트 109동 4층 402호 도로명주소: 경상남도 거제시 능포로2길 38 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용 중인 것으로 파악 · 내부 확인 곤란 |
| 단지 규모 / 준공 | 옥명대우 · 408세대 · 1999.02.25 준공 |
| 소유자 | 심은주 · 2025.02.11 상속 원인, 2025.09.11 소유권이전등기 |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,100,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 98,643,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차 / 점유 | 신고 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 실제 점유관계 추가 확인 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당권의 효력부터 확인
이 물건은 과거 여러 차례 근저당권과 가압류가 설정되었지만, 국민은행·장승포신용협동조합의 종전 근저당권과 김임순·케이비국민카드의 가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 2017.06.09 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권은 이후 푸본현대생명보험주식회사로 상호가 변경되었고, 2025.04.22 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 내부 확인도 곤란했습니다. 따라서 임차인이 실제로 전혀 없거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 수는 없습니다.
| 신고 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 실제 점유자 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 임차인·전입관계 미확인으로 판정 보류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 인수권리 기준) |
③ 시세 비교 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다
옥명대우아파트는 408세대 단지로, 1999.02.25 준공되었습니다. 현재 최저매각가 65,100,000원은 감정가 93,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래가격과 최근 가격 추세가 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 93,000,000원 | 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 65,100,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 동일 면적 최근 실거래 | 미확인 | 가격 비교 불가 |
| 시세 조회 기준면적 | 74.92㎡ | 본 물건과 면적 일치 미확인 |
| 단지 평균 유찰 | 1.6회 | 과거 경매 통계 |
| 2회 유찰 시 시나리오 | 45,570,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 시나리오 | 31,898,999원 | 추가 유찰 가정 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태이며, 향후 추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오도 있습니다. 다만 시장가격에 대한 기준점이 없으므로 추가 유찰 후에도 자동으로 저렴한 가격이 되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정 · 검증 전 산출)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,571,800원 |
| 1. 한국자산관리공사 청구채권 | 98,643,553원 | 0원 (미반영) |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 63,528,200원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
위 금액은 입력된 배당 시뮬레이션 결과를 표시한 것으로, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 채권자 청구액 98,643,553원에 대한 배당이 0원으로 처리되어 있어 소유자 교부 추정액 63,528,200원을 실제 잔여금으로 볼 수 없습니다. 집행비용은 추정액이며, 세금 및 우선변제권 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 추정 인수 | 잠정 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 65,100,000원 | 0원 | 63,528,200원 |
| 2회 유찰 시 | 45,570,000원 | 0원 | 44,349,740원 |
| 3회 유찰 시 | 31,898,999원 | 0원 | 30,924,817원 |
추가 유찰 시 매각가격이 낮아지는 구조이지만, 모든 회차에서 채권자 배당액이 반영되지 않았다는 문제가 공통적으로 존재합니다. 따라서 표의 잠정 잔여액은 실제 소유자 수령액이 아닙니다. 또한 인수 추정 0원은 확인된 권리 기준이므로 점유관계 조사 전에는 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 능포동 능포동주민센터 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 서측과 남측에 각각 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕의 15층 건물 중 4층 402호입니다. 급배수·위생·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·자연녹지지역에 해당하며, 유원지 및 도로계획 관련 저촉사항이 있습니다. 입찰 전 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
- 지가. 공시지가 494,500원/㎡이며, 지형은 부정형 평지이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 수리상태, 누수, 시설 노후화 여부는 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성. 408세대 단지로 준공일은 1999.02.25입니다. 현재 동일 면적 실거래가격과 최근 거래량이 확인되지 않으므로 매도 가능 가격 및 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2017.06.09 현대라이프생명보험 근저당권과 2025.04.22 한국자산관리공사 근저당권 이전등기의 현재 효력을 확인하세요. 경매개시결정을 말소기준으로 단정하지 않아야 합니다.
- 신청채권·배당 검증. 한국자산관리공사 청구액 98,643,553원과 근저당권 채권최고액 132,000,000원을 구별하고, 채권자 배당이 누락된 계산을 정정해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장조사를 통해 대항력 임차인 여부를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 조회 기준면적 74.92㎡가 본 물건과 일치하는지 확인하고, 동일·유사 면적의 최근 실거래로 적정 입찰가격을 검토하세요.
- 내부 상태 조사. 감정평가는 내부 확인 없이 일반적인 내부 상태를 상정한 평가입니다. 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 입찰보증금·기일 재확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰보증금과 매각조건, 기일 변경 여부는 법원 공고 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가격을 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 할인보다 권리 확정과 시세 검증”
거제 옥명대우아파트 109동 402호는 감정가 93,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 65,100,000원까지 낮아졌습니다. 신고된 임차인이 없고 시뮬레이션상 인수액이 0원인 점은 긍정적인 출발점입니다.
그러나 2017년 근저당권과 그 이전등기의 효력, 임대관계 미상, 채권자 배당 누락이라는 핵심 확인사항이 남아 있습니다. 여기에 최근 동일 면적의 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
권리는 확인 보류, 가격 메리트도 판단 보류. 이번 사건은 감정가의 70%라는 할인율만 보고 입찰하기보다, 말소기준권리와 실제 인수관계를 확정하고 정상적인 배당·시세 검증을 완료한 뒤 접근해야 할 물건입니다.
