창원지방법원 2025타경21892. 거제시 능포동 옥명대우아파트 109동 4층 402호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 93,000,000원으로 동일하고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 심은주이며, 2025.02.11 상속을 원인으로 2025.09.11 소유권이 이전됐습니다. 경매는 한국자산관리공사가 채권자로 2025.09.25 임의경매개시결정을 받아 진행 중입니다.
등기 흐름에서 핵심은 2017.06.09 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 회사명은 푸본현대생명보험주식회사로 변경됐고, 2025.04.22 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다. 이 권리 흐름을 기준으로 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 후순위 인수권리는 확인되지 않으며, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 224 옥명대우아파트 109동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 심은주 · 2025.02.11 상속 · 2025.09.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 98,643,553원 |
| 경매 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 경매는 한국자산관리공사
임차인 없음. 별도의 임차보증금이나 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않습니다. 과거 국민은행 근저당, 장승포신용협동조합 근저당과 가압류들은 이미 말소됐고, 현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 2017.06.09 설정된 채권최고액 132,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.22 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 기관이 2025.09.25 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 가격 판단 — 신건 93,000,000원, 그러나 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 93,000,000원입니다. 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원으로 제시돼 있습니다. 옥명대우 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 93,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 74,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 59,520,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,926,000원 |
매각가 93,000,000원 기준 산정표에서는 집행비용 2,074,000원, 소유자 잔여 90,926,000원으로 구성되고 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 주민센터 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 15층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 약 8m 내외 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 494,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이 포함되고, 유원지·중로3류 저촉 및 소로1류·소로2류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 단지. 옥명대우는 408세대, 1999.02.25 사용승인 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 93,000,000원 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 매물을 먼저 비교해야 합니다.
- 면적 대조. 단지 비교 정보의 대상 면적은 74.92㎡이고 현재 물건과 면적 매칭이 확인되지 않았으므로 직접 비교 시 주의가 필요합니다.
- 권리 원본. 2017.06.09 설정 근저당권과 2025.04.22 한국자산관리공사 이전의 연속성을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 대조. 신청채권액 98,643,553원이 존재하는데 현재 배당 산정에는 채권자 배당이 반영되지 않았으므로 채권계산서·배당요구 종기를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 1.5회를 참고해 현재 93,000,000원뿐 아니라 74,400,000원·59,520,000원 구간도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 가장 분명한 장점은 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 과거 근저당과 가압류 상당수도 이미 말소돼 있고, 현재 경매는 2017년 설정된 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 진행되는 흐름입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 신건 최저가 93,000,000원이 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 옥명대우 단지의 평균 유찰 횟수는 1.5회이고, 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원까지 내려갑니다. 현재 자료만으로는 신건 가격에 시세 가점을 줄 근거가 없으므로 결론은 “권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정”입니다.
