광주지방법원 2025타경33915. 광주 북구 양산동 호반아파트 제101동 5층 513호, 전유면적 37.83㎡의 남서향 복도식 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 74,791,666원, 최신 거래는 2026년 4월 69,500,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.3%이므로 가격만 보면 실거래 구간보다 충분히 낮습니다.
권리 쪽 핵심 인물은 신청채권자이자 등기상 전세권자인 백도경입니다. 백도경은 2020년 12월 7일 전세금 60,000,000원의 전세권을 설정했고, 2021년 1월 4일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 산정된 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류되며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 다만 같은 사람이 전세권자·점유자·경매신청채권자로 나타나므로 실제 점유관계와 채권 성격은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33915 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 288-15 제101동 제5층 제513호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 37.83㎡ · 남서향 복도식 · 지하1층~지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 강민채 (2016.08.12. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백도경 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 / 세대수 | 1997.10.25 / 576세대 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 기준권리 충돌은 재확인
그 이후 등기된 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 현재 산정상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 특히 백도경의 전세권은 2020.12.07. 설정됐고 전입은 2021.01.04.로 조사되어, 점유자로서의 대항력은 없는 것으로 판단됐습니다. 따라서 산정표상 매수인이 승계할 보증금이나 전세금은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 / 권리자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백도경 전세권자·신청채권자 | 2021.01.04 | 2021.01.14 | 현황 미상 등기 전세금 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 관련 인물은 백도경 1명으로 정리됩니다. 현황조사상 보증금은 확인되지 않았지만, 등기에는 같은 이름의 전세권자가 전세금 60,000,000원으로 기재돼 있습니다. 배당요구는 2025.11.07. 및 2025.12.16. 접수된 것으로 나타납니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 판정에 따라 대항력은 없고, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는 구조로는 산정되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
호반아파트 동일 면적 37.83㎡의 최근 실거래 12건은 2025년 9월부터 2026년 4월까지 68,000,000원~83,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 74,791,666원이고, 최신 거래는 2026년 4월 6층의 69,500,000원입니다. 현재 최저매각가 51,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%로, 최저 실거래 68,000,000원과 최신 거래 69,500,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.83㎡ | 6 | 69,500,000원 |
| 2026.02 | 37.83㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2026.02 | 37.83㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 37.83㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 37.83㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 37.83㎡ | 6 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 37.83㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 37.83㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2025.10 | 37.83㎡ | 14 | 77,500,000원 |
| 2025.10 | 37.83㎡ | 13 | 76,500,000원 |
| 2025.10 | 37.83㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 37.83㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.83㎡ | 12건 | 74,791,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 근저당 · 한국주택은행 | 6,780,800,000원 | 49,780,200원 |
| 근저당 · 국민은행 | 22,100,000원 | 0원 |
| 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 김희숙 | 55,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 국 | 432,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 백도경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 에이캐피탈 | 127,565,990원 | 0원 |
| 가압류 · 광주신용보증재단 | 45,576,407원 | 0원 |
| 가압류 · 신한은행 | 68,548,033원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산정에서는 집행비용 1,319,800원을 제외한 49,780,200원이 한국주택은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 백도경을 포함한 후순위 권리자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 총 채권액은 7,611,590,430원, 총 배당액은 49,780,200원, 미배당액은 7,561,810,230원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 인수액은 동일하게 0원 산정
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 7,561,810,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 7,576,864,290원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 7,587,402,132원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 37.83㎡의 남서향 복도식 아파트로 이용 중이며, 1997.10.25. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 ‘양산제’ 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 각종 점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측·서측·남동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 북측 도로를 통해 진출입합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 비행안전제3구역에 포함됩니다. 공시지가는 835,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되고 거래 범위도 68,000,000원~83,000,000원으로 형성돼 있어 비교 가능한 실거래 표본은 충분합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 1997년 근저당권을 말소기준으로 산정한 내용과 2006년 해당 근저당권 말소 기록이 충돌합니다. 현재사항 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 백도경의 법적 지위 확인. 전세권자·점유자·신청채권자가 동일합니다. 현장 점유 형태, 소유자와의 관계, 전세권에 기초한 경매인지 확인하세요.
- 보증금 원본 확인. 현황조사상 보증금은 미상이나 등기 전세금은 60,000,000원입니다. 임대차계약서, 전세권설정계약서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재검산. 현재 판정은 전입일 2021.01.04.가 말소기준권리 이후라는 전제입니다. 실제 말소기준이 달라지면 임차인 분석도 다시 계산해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 포함되면 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 점유·명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 현 점유자와의 인도 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 실거래 개별 보정. 실거래는 동일 면적 비교값입니다. 대상 호수의 내부 상태, 수리비, 일조·조망과 5층 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확인을 생략할 물건은 아니다
현재 최저매각가 51,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 74,791,666원의 68.3%이고, 최신 거래 69,500,000원보다 낮습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있어 수치만 보면 가격 메리트가 있는 경매물건입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가보다 말소기준권리와 배당순위의 일치 여부입니다. 배당표가 1997년 한국주택은행 근저당권을 선순위로 반영하는 반면 등기에는 해당 근저당권의 2006년 말소 기록이 나타납니다. 여기에 백도경이 전세권자·점유자·신청채권자로 겹쳐 있고 현황 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 확정”입니다. 원본 대조로 매수인 인수 0원과 백도경 전세권의 소멸이 확인될 때 비로소 51,100,000원의 가격 장점을 온전히 평가할 수 있습니다.
