창원지방법원 2025타경995. 경상남도 산청군 단성면 운리 323 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태에는 건물이 단독주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 860㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 건물은 경량철골구조 단층으로, 공부상 기와지붕이나 현황은 기와형 강판지붕입니다.
권리관계의 출발점은 2017.02.10. 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 채권최고액 144,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 강석모의 소유권이전청구권가등기, 이혜주·삼성카드·산청군농업협동조합의 가압류, 국·사천시의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경995 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 운리 323 · 경상남도 산청군 단성면 호암로 691 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 860㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 77,300원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 단층 · 공부상 기와지붕 / 현황 기와형 강판지붕 |
| 소유자 | 문병조 |
| 감정가 / 최저가 | 251,521,800원 / 251,521,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 829,074,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 매수인 인수액도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 절차 리스크
이 사건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 251,521,800원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 오히려 입찰 전에는 일괄매각 범위와 농지취득자격증명 요건을 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 구축물 및 관정 중 감정서상 기호 ㄱ·ㄷ·ㄹ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정서상 기호 ㄴ 비닐하우스, 이동이 용이한 컨테이너, 비닐하우스 골조는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 평가. 목록1 일부는 접도구역 저촉을 반영해 평가됐고, 정원수·대문 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 현황. 목록2는 공부상 기와지붕이나 현황은 기와형 강판지붕이며, 다락·발코니·데크 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,521,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,321,305원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이혜주 | 130,000,000원 | 103,200,495원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,906,423원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 30,768,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 317,674,507원 중 247,200,495원이 배당되고, 미배당은 70,474,012원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,521,800원 | 247,200,495원 | 70,474,012원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 201,217,440원 | 197,600,396원 | 120,074,111원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,973,952원 | 157,920,317원 | 159,754,190원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 탑동마을 동측 인근으로, 부근은 농가주택·농경지·임야 등이 소재하는 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·낙동강 수변구역·도로구역·접도구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다.
- 접도구역. 토지이용계획상 접도구역 저촉이 확인되며, 매각물건명세서에도 목록1 일부 접도구역 저촉평가가 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 요건 최우선 확인. 목록3에 대해 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 4번 강석모 가등기는 말소기준 이후라 소멸 구조이나, 담보가등기 여부·종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로 원인증서와 등기 내용을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 구축물·관정 중 포함되는 것과 비닐하우스·컨테이너 등 제외되는 물건을 현장에서 구분해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 기와지붕과 실제 기와형 강판지붕의 차이, 다락·발코니·데크 포함평가 내용을 감정서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가격만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 세금·공과금 확인. 국·사천시 압류가 등기되어 있으므로 당해세 및 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 매각기일 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 매각범위가 더 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.02.10. 산청군농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 입찰 안전성이 완성되는 사건은 아닙니다.
매각물건명세서상 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 절차 위험이 있고, 제시외 물건의 포함·제외 범위와 가등기 성격 확인도 필요합니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 최저가 251,521,800원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 입찰조건 확인 난도는 결코 낮지 않은 물건입니다.
