창원지방법원 2025타경22087. 거제시 고현동 중앙빌딩 에이동 5층 501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 규모로, 1998년 사용승인된 건물입니다. 현재 소유자는 김신향이며, 거제수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다.
등기부상 말소기준권리는 2010.02.24. 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이후 24,000,000원의 근저당권과 박강수의 9,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 전입신고입니다. 김성권의 전입일은 2007.01.16.으로 말소기준보다 빠릅니다. 배당요구도 접수되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 가능액 및 낙찰자 인수 위험을 판단하기 어렵습니다. 근저당이 소멸한다는 사실만으로 임차보증금까지 사라진다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 에이동 5층 501호 도로명주소: 경상남도 거제시 고현로 119 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 제5층 제501호 |
| 준공 | 1998.01.22. |
| 소유자 | 김신향 (단독소유) |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 거제수산업협동조합 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2010.02.24. 을구 8번 근저당권 · 거제수산업협동조합 · 156,000,000원 |
| 임차관계 | 김성권 · 전입 2007.01.16. · 보증금 미상 · 대항력 가능·미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개
말소기준인 거제수산업협동조합의 2010년 근저당을 포함해 이후 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 압류·가압류·경매개시결정 및 가처분 가운데 말소 처리된 등기도 확인됩니다.
선순위 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 현재는 그 금액을 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성권 | 전입 2007.01.16. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미확정 배당요구 2025.12.31. |
인수 가능 미배당액 확인 필요 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 임대차의 성립·점유 요건까지 모두 확정되는 것은 아닙니다. 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다.
김성권은 2025.12.31. 배당요구를 신청했습니다. 다만 배당요구가 있다는 사실과 전액 배당받을 수 있다는 판단은 다릅니다. 우선변제권의 성립 여부와 배당순위가 확정되지 않았으며, 보증금 자체도 확인되지 않았습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 해당 임차인에게 배당되는 구조에서는 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 줄지 않는 것입니다.
이 물건은 보증금과 배당순위가 확인되지 않아 이러한 구조의 적용 여부도 확정할 수 없습니다. 98,700,000원을 실제 취득비용의 상한으로 보아서는 안 됩니다.
또한 과거 한연준의 소유권이전말소등기청구권 관련 가처분이 있었고, 해당 가처분은 2024.01.18. 말소되었습니다. 말소된 이력을 현재 존속하는 권리로 단정해서는 안 되지만, 소유권 변동 이력은 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 98,700,000원으로 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 한 번 유찰되어 가격이 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
중앙빌딩은 1998년 준공된 다세대주택으로, 단지 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래가격을 확인할 수 없어 감정가의 적정성이나 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 98,700,000원 | 92,476,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 69,090,000원 | 121,553,620원 |
| 3회 유찰 시 | 34% 수준 | 48,363,000원 | 141,907,534원 |
회차별 최저매각가와 미배당액은 제시된 매각대금 시나리오 기준입니다. 미배당액은 근저당권 등 채권자의 미회수액으로, 그 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 선순위 임차보증금 승계 위험은 별도로 평가해야 합니다.
특히 선순위 임차보증금이 승계된다면 유찰에 따른 최저가 인하 효과가 실질취득비용에 충분히 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,176,600원 |
| 1. 을구 8 · 거제수산업협동조합 | 156,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 을구 10 · 거제수산업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11 · 박강수 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 189,000,000원 | 92,476,600원 |
집행비용 2,176,600원을 공제하고 96,523,400원을 거제수산업협동조합의 선순위 근저당권에 배당하는 추정입니다. 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 채권원금·이자·비용과 배당순위에 따라 변동됩니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제·우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
김성권의 보증금과 실제 배당액을 알 수 없어 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거가 없습니다. 배당표는 임차보증금의 우선배당과 승계 여부를 반영하지 않은 추정치이므로, 이를 낙찰자의 최종 자금부담으로 사용해서는 안 됩니다.
권리위험과 환금성 불확실성이 모두 남아 있어, 현시점에서는 입찰보다 임차관계 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 고현동 계룡중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·공공시설·공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측과 서측으로 약 15m 폭의 도로가 소재합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트와 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못하여 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 노후도와 수리 필요 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 도로명주소는 종전 고현로 117에서 고현로 119로 표시 정정되었습니다.
- 환금성. 1998년 준공된 소규모 다세대주택으로, 관련 경매물건 평균 유찰은 2.7회입니다. 동일 면적 실거래 비교가 어려워 적정 매수가와 처분 가능 가격의 판단에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 김성권의 전입일은 2007.01.16.입니다. 실제 임대차계약, 점유 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 승계액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서, 매각물건명세서 및 배당요구 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.12.31. 접수된 배당요구의 내용과 금액, 우선변제권 및 실제 배당 가능성을 확인하세요.
- 가등기와 소유권 경위 확인. 갑구 11번 김신향 명의 가등기의 성격과 본등기 경위, 과거 가처분 및 소유권 관련 분쟁 이력을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금과 취득 관련 비용을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 최저가만으로 매수 가능 금액을 정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·결로·설비 상태와 수리비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 확인. 중앙빌딩 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래·매물 수준, 거래 소요기간을 대조해 적정 매수가 상한을 정해야 합니다.
- 미납 관리비·명도 확인. 관리비 체납 중 승계될 수 있는 부분과 점유자의 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26. 예정된 매각기일과 최저매각가, 특별매각조건 및 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 선순위 보증금”
거제 중앙빌딩 501호는 감정가 141,000,000원에서 한 차례 유찰되어 98,700,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격 변화입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다.
2007.01.16. 전입한 김성권의 임차관계가 2010.02.24. 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 대항력이 인정되고 보증금 일부가 배당되지 않으면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는데, 현재 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다.
여기에 1998년 준공된 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성, 감정 당시 내부 미확인, 2018년 가등기 관련 확인 사항도 있습니다. 최근 실거래 비교도 어려워 감정가 할인율만으로 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 임차보증금과 대항력, 실제 배당 가능액이 확정되고, 그 결과로 산정한 실질취득비용을 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 사건에서는 싸게 낙찰받는 것보다 낙찰 후 얼마를 부담하는지 확인하는 것이 먼저입니다.
