창원지방법원 2025타경22087. 거제시 고현동 중앙빌딩 에이동 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2010.02.24. 설정된 거제수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후의 거제수산업협동조합 근저당 24,000,000원, 박강수 근저당 9,000,000원, 김신향 명의 가등기 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 임차인 김성권의 전입신고일이 2007.01.16.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정되는 자료인데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 2025.12.31. 접수돼 있으나, 보증금 규모가 없으므로 낙찰가와 배당 결과에 따라 얼마가 매수인에게 남을지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22087 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김신향 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2010.02.24. 거제수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김성권은 2007.01.16. 전입으로 말소기준보다 앞서므로 등기권리의 소멸 여부와 별개로 대항력 임차인 문제를 따로 계산해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성권 | 2007.01.16. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 141,000,000원이고 신건 최저매각가도 141,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않고, 중앙빌딩 거래 통계에서도 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 같은 중앙빌딩 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이 수치는 가격 자체의 적정가를 의미하지는 않지만, 신건 가격에서 바로 소화되는 유형으로 단정하기 어렵다는 점은 보여줍니다. 특히 이 사건은 가격보다 먼저 대항력 임차인의 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 156,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박강수 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 채권 총액 189,000,000원 중 138,226,000원이 배당되고 50,774,000원이 미배당됩니다. 이 계산에는 김성권의 보증금이 반영될 수 없는 상태이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 계룡중학교 북서측 인근으로 근린생활시설·공공시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이고 남측 및 서측으로 도로가 소재하며, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 현황. 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 거래성. 중앙빌딩은 5세대이고 준공일은 1998.01.22.이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김성권의 보증금·확정일자·배당요구 내용과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력 임차인의 보증금과 실제 배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2018.03.19. 김신향 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원본 확인이 필요합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 시설·수선 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 141,000,000원을 시세 또는 적정가로 곧바로 간주하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 말소기준보다 ‘임차인 전입일’이 더 중요하다
이 물건의 등기부 구조만 보면 기준은 단순합니다. 2010.02.24. 거제수산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김성권은 그보다 앞선 2007.01.16. 전입자입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상, 현재 계산표의 인수 0원은 확정된 안전금액이 아니라 미확정 계산값으로 봐야 합니다.
실거래 근거도 없어 신건 141,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 “몇 회 유찰되면 살 것인가”가 아니라 “김성권 보증금이 얼마이고 실제 얼마가 남는가”를 먼저 확인하는 것입니다. 등기 말소는 비교적 명확하지만, 실질 인수액은 아직 열려 있습니다.
