광주지방법원 2025타경33976. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 7층 716호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가 53,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 37,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 천세윤은 말소기준권리보다 앞선 2022.11.04. 전입·점유와 2022.10.19. 확정일자를 갖추고 배당요구까지 했습니다. 최저가 37,100,000원에 매각될 경우 배당액은 36,032,200원에 그쳐, 보증금 55,000,000원 중 18,967,800원이 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 확인 가능한 취득비용은 최저가 37,100,000원과 인수액 18,967,800원을 합친 56,067,800원입니다. 이는 감정가보다 3,067,800원 높습니다. 낙찰가가 더 내려가면 천세윤의 미배당 보증금이 늘어나므로, 회차가 진행돼도 실질취득액은 약 55,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 더구나 염영자는 2023.03.23. 전입했으나 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상의 추가 위험으로 별도 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 제7층 제716호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철골철근콘크리트조 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 여의도 (2017.12.01. 거래가 67,235,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 60,716,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015년 가압류와 강제경매개시결정, 2016년·2017년 가처분은 각각 해제·취하·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.11. 국민은행 가압류입니다. 그 뒤의 국민카드·하나카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 천세윤은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.14. 이루어졌지만, 매수인에게 대항하는 기준은 그보다 앞선 2022.11.04. 전입·점유입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천세윤 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.11.04 2022.10.19 | 55,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 18,967,800원 |
| 염영자 | 용도·점유관계 미상 | 2023.03.23 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
천세윤은 보증금·전입일·확정일자·배당요구 사실이 모두 확인돼, 현재 회차에서 미배당되는 18,967,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 염영자는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않습니다. 말소기준일보다 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로, 대항력 가능·미상으로 보고 별도 현장조사와 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
실거래 시세 자료가 없어 가격 판단은 감정가와 인수 구조를 중심으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 알려진 인수액을 합친 실질취득은 감정가의 105.8%입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 천세윤 인수액 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 37,100,000원 | 18,967,800원 | 56,067,800원+ |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 25,970,000원 | 29,897,460원 | 55,867,460원+ |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 18,179,000원 | 37,548,222원 | 55,727,222원+ |
낙찰가가 37,100,000원에서 18,179,000원까지 내려가도, 천세윤의 미배당 보증금이 18,967,800원에서 37,548,222원으로 늘어 확인분 실질취득은 56,067,800원에서 55,727,222원으로 불과 340,578원 줄어듭니다. 유찰 할인 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,067,800원 |
| 1. 임차인 천세윤 보증금 | 55,000,000원 | 36,032,200원 |
| 국민은행 가압류 | 150,291,611원 | 0원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 21,533,970원 | 0원 |
| 하나카드 가압류 | 11,027,694원 | 0원 |
| 신청채권자 한국주택금융공사 | 60,716,018원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 천세윤에게 배당되지만, 보증금 부족분 18,967,800원은 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 염영자 관련 금액은 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 철골철근콘크리트조 13층 건물 중 7층 716호이며, 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 농성삼익아파트 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무용 건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 세로장방형 평지로, 공시지가는 1,797,000원/㎡이며 북측에 차량출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류와 어린이공원에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 업무시설 오피스텔이며, 실거래 시세 자료가 없어 매각가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천세윤 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구 종기와 배당액을 다시 확인해야 합니다.
- 염영자 권리 확정. 실제 점유 여부, 점유개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 응찰가 산정. 입찰가가 내려가면 천세윤 인수액이 늘어납니다. 최저가가 아니라 입찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
- 감정가 초과 구조 경계. 현재 회차 확인분 실질취득 56,067,800원은 감정가 53,000,000원의 105.8%입니다.
- 명도 대상 확인. 천세윤의 임차권등기 이후 점유 상태와 염영자의 실제 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 오피스텔 관련 공과금 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제와 집행비용 변동에 따라 천세윤의 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 임차보증금으로 되돌아간다
이 물건은 감정가 53,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 37,100,000원까지 내려왔지만, 천세윤의 보증금 부족분을 합치면 확인 가능한 실질취득은 56,067,800원입니다. 이미 감정가를 3,067,800원 웃돌고, 추가 유찰이 진행돼도 천세윤 인수액이 늘어 총부담은 약 55,000,000원 수준에서 거의 줄지 않습니다.
여기에 2023.03.23. 전입한 염영자의 보증금과 확정일자, 점유관계가 확인되지 않아 별도 인수위험도 남습니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라 평가할 수 없습니다. 가격 할인은 사실상 사라졌고, 미상 임차인 위험은 열려 있습니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 권리분석 고위험형입니다.
