광주지방법원 2025타경34700. 광주광역시 광산구 소촌동 534-13 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류됐지만 감정평가 이용상태는 단독주택과 창고 및 변소입니다. 건물은 1981.10.02. 사용승인된 적벽돌조 슬래브지붕 2층 주택과 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로 조사됐습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자 김문준이 2016.03.10. 소유권을 취득한 뒤 2016.03.21. 광주어룡신용협동조합 앞으로 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 정덕례의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2층 전부를 점유한 임차인 김성일의 전입일도 2016.07.05.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 소촌동 534-13 · 광주광역시 광산구 상무대로 247-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택, 창고 및 변소 |
| 토지 | 대 144.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 667,200원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 적벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 창고 및 변소 · 1981.10.02. 사용승인 |
| 소유자 | 김문준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 407,633,280원 / 228,274,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정덕례 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.03.21. 접수된 광주어룡신용협동조합 근저당권 66,000,000원입니다. 2023.05.01. 설정된 정덕례 근저당권 160,000,000원과 2025.12.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김성일의 전입일도 말소기준보다 늦어 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성일 2층 전부 | 2016.07.05 | 30,000,000원 | 2026.01.08 배당요구 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 아님 |
김성일은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구를 했고 현재 2층 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 최우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않더라도 점유 인도와 명도 협의는 별도로 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 228,274,000원으로 감정가 407,633,280원의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 오래된 단독주택·창고와 토지를 일괄매각하며, 위반증축과 경계침범 가능성까지 있어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,995,836원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정덕례 | 160,000,000원 | 158,278,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 226,000,000원 중 224,278,164원이 배당되고, 미배당액은 1,721,836원입니다. 신청채권자 정덕례의 청구액 158,000,000원은 현재 시나리오상 충족으로 표시됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 핵심 현장 리스크 — 위반증축·경계침범·접근성
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 북동측 인근이며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하나 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 144.0㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 건물. 주택에는 전기·급배수·위생·난방설비가, 창고 및 변소에는 전기·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 노후 단독주택·창고 일괄매각, 차량 접근 불가, 무단증축 및 경계측량 필요성이 겹쳐 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 김성일이 2층 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 거주·점유 상태와 명도 조건을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 최우선변제 여부가 미상이며 예상배당에도 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 위반건축물 조치. 무단증축 20㎡의 시정명령, 추가 이행강제금, 철거 또는 추인 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 경계측량. 다용도실 창고 일부의 소촌동 534-11번지 침범 여부를 지적측량으로 확인하세요.
- 차량 진입 검증. 현장 진입로 폭과 통행권, 이삿짐·공사 차량 접근 가능 여부를 직접 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 토지, 주택, 창고·변소 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 할인율만 보지 말고 인근 토지와 노후 단독주택 거래, 철거·수선·측량 비용을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회 회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장이 어려운 물건
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준은 2016.03.21. 광주어룡신용협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김성일도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 1층 무단증축 20㎡와 이행강제금 262,000원, 인접지 경계침범 가능성, 차량 접근 불가, 노후 단독주택·창고라는 특성이 동시에 존재합니다. 실거래 비교 근거도 없어 최저가 228,274,000원이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 보수적으로 검증. 측량과 위반건축물 처리 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰해서는 안 되는 물건입니다.
