창원지방법원 2025타경10342. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 877의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지로 이용상황은 공업용, 면적은 6,633㎡입니다. 소유자는 주식회사현빈이며, 등기상 말소기준은 2023.04.07 경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당, 기술보증기금·중소기업은행 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위보다 점유관계에 있습니다. 정성원의 전입신고는 2023.03.15로 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 공장부분의 주식회사 에이치비팩 역시 보증금 60,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10342 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 877 · 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미율로 114-11 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 6,633㎡ |
| 소유자 | 주식회사현빈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,505,918,000원 / 3,154,143,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프비케이엔2403유동화전문유한회사 / 3,508,605,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 조건 | 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 공시지가 220,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 2번, 2023.04.07 경남은행 근저당권 1,595,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당 369,600,000원과 을구 4번 근저당 165,000,000원도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.31 기술보증기금 가압류 899,200,000원, 2024.02.05 중소기업은행 가압류 34,874,346원, 이후 국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유 — 인수액을 확정할 수 없는 이유
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창근 | 미상 | 2024.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성원 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치비팩 | 공장부분 | 미상 | 60,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이창근은 2024.02.05 전입으로 말소기준 2023.04.07보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 정성원은 말소기준보다 앞선 2023.03.15 전입입니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 미상이므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 주식회사 에이치비팩은 공장부분을 사용하고 보증금 60,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 역시 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,154,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,941,430원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,595,000,000원 | 1,595,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사경남은행 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 899,200,000원 | 899,200,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 34,874,346원 | 34,874,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,527,224원 |
현재 회차 3,154,143,000원 가정에서는 위 채권 합계 3,063,674,346원이 전액 배당되고 소유자 잔여 56,527,224원이 계산됩니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이며, 특히 보증금 미상 점유자 때문에 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 매각범위·토지·물적 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 3-1~3-4, 3-6이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 포함. 기계기구목록 1~3(C-Type 자동제함기 외 2식)도 매각에 포함되지만 감정평가상 미설치 상태입니다.
- 매각 제외. 목록3 지상의 이동이 용이한 컨테이너하우스 3-5는 매각에서 제외됩니다.
- 화재 손상. 토지·건물 일련번호 1-1은 일부 벽체와 지붕이 화재로 손상돼 있습니다.
- 토지. 6,633㎡ 공장용지, 공업용 이용, 평지·부정형·중로한면이며 계획관리지역에 포함됩니다.
- 토지이용 제한. 준보전산지 저촉, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 포함 등의 조건이 확인됩니다.
- 인접 조건. 임업용산지·도로구역·농림지역·중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정성원 보증금 확인. 2023.03.15 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유부분·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 에이치비팩 대항력 확인. 공장부분 보증금 60,000,000원·월세 1,000,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·구축물과 미설치 기계기구가 포함되고 컨테이너하우스 3-5는 제외되므로 현장 경계와 물품 식별이 중요합니다.
- 화재 손상 확인. 일련번호 1-1의 일부 벽체·지붕 손상 상태와 복구 필요 범위를 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 경남은행 근저당 2·3·4번에 기술보증기금 일부이전 부기등기가 있으므로 현재 채권관계와 배당요구를 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역 외 산지·도로·배출시설·가축사육 관련 조건이 함께 존재합니다.
- 시세 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 3,154,143,000원이 시장가 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 없다”는 다른 문제
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.07 경남은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 등기부 밖 점유입니다. 정성원의 2023.03.15 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이며, 주식회사 에이치비팩 역시 60,000,000원 보증금이 있으면서 전입신고일이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 계산상 수치일 뿐 실질 인수액의 확정값이 아닙니다. 여기에 일괄매각되는 제시외 건물·미설치 기계기구, 매각 제외 컨테이너하우스, 일부 벽체·지붕의 화재 손상까지 함께 확인해야 합니다. 등기 말소는 비교적 명확하지만, 임차·점유와 물적 범위는 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
