창원지방법원 2025타경10423. 창녕읍 외부리 460 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 (1) 건물은 일반건축물대장상 버섯재배사, 기호 (2) 건물은 단독주택이고, 토지는 생산관리지역· 성장관리계획구역(창녕5 주거형)에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,528,722,280원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.

등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2015년 설정된 창녕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 영산농업협동조합·이종만·정영생 근저당권과 방어진농업협동조합·주식회사한일 가처분, 창녕군 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기 말소와 점유·임차 인수는 별개의 문제입니다. 2015.08.25 전입한 백한근의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 임대차관계와 대항력 성립 여부를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인

말소기준은 을구 1번 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 2번 영산농업협동조합 근저당권 182,000,000원, 을구 3번 이종만 근저당권 78,000,000원, 을구 4번 정영생 근저당권 190,000,000원은 모두 기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 갑구의 2024년 가처분 2건과 2025년 창녕군 압류 역시 말소기준 뒤 권리입니다.

을구 1번 근저당권에는 2025.07.25 농업협동조합중앙회가 211,851,000원을 확정채권 일부대위변제한 일부이전 등기가 있고, 을구 2번 근저당권은 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

② 점유·임차 관계 — 3명, 그중 1명이 핵심 변수

농업회사법인주식회사 청린과 우포버섯영농조합법인의 전입일은 각각 2022.10.12, 2019.11.29로 말소기준 2015.11.10 뒤이므로 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 반면 백한근은 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가와 합산할 실질취득액을 현재 단계에서 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 1,528,722,280원, 시세 메리트는 단정 금지

현재 회차는 감정가의 100%인 1,528,722,280원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 1,222,977,824원, 2회 유찰 시 978,382,259원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 이 사건은 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 또는 유찰 후 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 더구나 백한근의 실제 임대차와 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액이 발생한다면, 최종 경제적 부담은 단순 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,528,722,280원 가정)

위 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 채권 합계 750,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 계산되어 회차별 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산과 별개로 백한근의 실제 보증금·대항력 여부가 확정되지 않았으므로 매수인 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 일괄매각·농지·현장 리스크

• 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물(3-1~3-4) 및 제시외 구축물(3-5)이 매각에 포함됩니다.
• 농지취득자격증명원. 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 공부와 현황 차이. 목록4 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현재 ‘버섯재배사 건부지’로 이용 중입니다.
• 지적경계. 목록3·4는 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계를 위해 지적측량이 필요합니다.
• 매각 제외 시설. 목록3·4 지상에 컨테이너·저온창고·보일러 설비·기계기구 등이 있으나 해체 및 이동이 용이한 점을 고려해 매각에서 제외되어 있습니다.
• 제시외 건물. 목록4 지상에는 농업회사법인주식회사청린 소유의 제시외 건물 8동이 있으나 평가대상으로 제시되지 않아 평가외 처리됐습니다.
• 적재물. 일부 지상에는 잡자재가 적재되어 있습니다.
• 토지 이력. 외부리 460-5번지 및 460-7번지는 2022.10.21 외부리 460번지에 합병되어 말소됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경상남도 창녕군 창녕읍 외부리에 위치하며 부근은 농경지와 주택 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 버섯재배사는 경량철골구조 패널지붕 단층, 단독주택은 경량철골구조 패널(싱글마감) 단층 건물입니다.
• 주택 설비. 단독주택에는 급배수 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 목록3·4는 생산관리지역·성장관리계획구역(창녕5 주거형)이며 가축사육제한구역으로 모든 축종이 제한됩니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 판단. 버섯재배시설·단독주택·농지와 제시외 시설이 함께 얽힌 복합 물건이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 백한근 임대차 원본 확인. 임대차계약 체결 여부, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 관계인 점유 여부 확인. 백한근은 최초 소유자이자 근저당 채무자와 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 농취증 사전 확인. 목록4 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 응찰 전에 확인해야 합니다.
• 지적측량 검토. 목록3·4는 경계가 불분명하므로 현황과 공부상 경계를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
• 매각 포함·제외 범위 대조. 제시외 건물(3-1~3-4)·구축물(3-5)은 포함되고, 컨테이너·저온창고·보일러·기계기구 및 별도의 제시외 건물 8동은 평가·매각 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸, 그러나 인수액은 아직 미정”

이 사건은 등기상 말소기준이 분명합니다. 2015.11.10 창녕농업협동조합 근저당권 이후의 담보권, 가처분, 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사실만으로 “인수 0원”이라고 결론 내리기에는 이릅니다.

가장 먼저 풀어야 할 것은 2015.08.25 전입한 백한근입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 등기부상 최초 소유자·채무자와 동일 인물이므로 실제 임대차관계부터 확인해야 합니다. 그 결과에 따라 매수인의 경제적 부담이 달라질 수 있습니다. 동시에 목록4 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 토지 경계 불분명, 복수의 제시외 건물과 매각 제외 시설도 입찰 전 정리가 필요한 요소입니다.

등기권리는 정리 가능하지만, 점유·농지·현장 확인 전에는 실질취득액도 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건. 신건 최저가 1,528,722,280원 자체보다 선순위 점유관계와 농취증 발급 가능성을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.