창원지방법원 2026타경87. 경상남도 밀양시 초동면 금포리 일대의 토지와 근린생활시설·주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 기호[3] 근린생활시설, 기호[6] 1층 근린생활시설·2층 주택, 기호[7] 주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.04.27. 남밀양농업협동조합 근저당권 1,150,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.12. 가압류 10,611,078원과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 점유관계입니다. 장분순은 2007.01.22. 전입으로 말소기준인 2021.04.27.보다 빠르고, 제공된 판정도 대항력 있음입니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 1,287,345,910원이라고 하더라도 실제 취득원가는 낙찰가에 장분순의 미배당 보증금 인수액이 더해질 수 있습니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경87 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 초동면 금포리 244 · 등기부 금포리 242-2, 244 · 도로명주소 경상남도 밀양시 초동면 온천로 1759 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 주택 |
| 소유자 | 정명환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,287,345,910원 / 1,287,345,910원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남밀양농업협동조합 / 1,016,084,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(5-1~5-2), 물건(5-3), 수목(1-1,4-2,8-2,9-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 오래된 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.04.27. 남밀양농업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸 대상입니다. 하지만 등기보다 별도로 봐야 할 것이 임차인의 대항력입니다. 장분순의 전입일은 2007.01.22.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장분순 | 미상 | 2007.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영관 | 본건 | 2025.06.19 | 40,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경희 | 가동1층 | 2025.07.01 | 50,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 선행할 것이 있다
동일·유사 물건의 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,287,345,910원이나 현재 최저매각가만 놓고 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 장분순의 보증금이 미상이라는 점입니다.
대항력 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 승계된다면 실질취득액은 낙찰가 + 승계 보증금입니다. 그러므로 이 사건은 최저매각가가 내려가는지만 볼 것이 아니라, 장분순의 실제 임대차보증금과 배당 여부를 먼저 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,287,345,910원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,273,459원 |
| 1. 근저당 · 남밀양농업협동조합 | 1,150,000,000원 | 1,150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 10,611,078원 | 10,611,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,461,373원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총청구 1,160,611,078원이 전액 배당되고 소유자에게 111,461,373원이 남으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 장분순의 보증금이 미상이므로 실제 인수 판단은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 임차인 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,287,345,910원 | 1,160,611,078원 | 0원 | 111,461,373원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,029,876,728원 | 1,017,177,961원 | 143,433,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 823,901,382원 | 813,262,368원 | 347,348,710원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 이용 및 규제
- 이용상태. 기호[3]은 근린생활시설, 기호[6]은 1층 근린생활시설·2층 주택, 기호[7]은 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 밀양시 초동면 금포리 재골마을 서측 인근, 지방도 주변 농촌지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 접도구역. 목록1·8·9 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호[9]는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로입니다.
- 토지 자료. 지목 대, 토지면적 414.0㎡, 공시지가 75,100원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
⑥ 특수조건 — 농지취득자격증명과 일괄매각
- 일괄매각. 제시외 건물 5-1~5-2, 물건 5-3 및 수목 1-1·4-2·8-2·9-3이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 물건 4-1·8-1·9-1~9-2는 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록4·8은 증명원 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 접도구역. 목록1·8·9 일부 저촉 여부가 향후 이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장분순 보증금 확인. 2007.01.22. 전입한 대항력 임차인의 보증금과 실제 임대차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 장분순에게 승계되는 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 김영관·김경희. 각각 2025.06.19., 2025.07.01. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록4·8은 입찰 전 증명원 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 기호[9]는 공부상 대, 현황 도로이므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 포함되는 제시외 건물·물건·수목과 제외되는 제시외 물건의 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘미상 보증금’을 풀어야 한다
이 사건은 단순히 근저당과 가압류가 소멸하는지만 보면 어렵지 않습니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 장분순의 선순위 대항력과 미상 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없고, 현재 배당표상의 인수 0원만을 근거로 안전하다고 볼 수 없습니다.
또한 근린생활시설·주택·토지가 섞인 일괄매각이고, 목록4·8은 농지취득자격증명원이 필요하며 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다. 선순위 임차인 보증금, 농지취득자격증명, 일괄매각 범위를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
