창원지방법원 2026타경674. 경상남도 밀양시 상동면 안인리 352-1, 도로명 구곡1길 31 소재 물건입니다. 사건상 용도는 ‘기타 + 토지’, 감정평가 이용상태는 단독주택이며 토지는 826㎡, 지목은 대, 생산관리지역입니다. 건물은 일반목구조 기타지붕 2층으로, 급배수·위생·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2016년 6월 23일 상동농업협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 이창호 근저당, 국세·지방세 압류, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 안인리 352-1 · 경상남도 밀양시 상동면 구곡1길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 826㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 급배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 이혜린 |
| 감정가 / 최저가 | 413,971,900원 / 413,971,900원 (신건) |
| 청구금액 | 237,335,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 단정해 현장 확인을 생략하는 방식은 적절하지 않습니다. 현재 자료상 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않았고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 100% 신건
이 사건은 현재 0회 유찰로 감정가 413,971,900원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현 단계에서 “싸다”, “시세보다 저렴하다”는 표현은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 413,971,900원 | 407,432,181원 | 165,755,228원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 331,177,520원 | 325,741,035원 | 247,446,374원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 264,942,016원 | 260,432,828원 | 312,754,581원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 331,177,520원, 264,942,016원으로 내려가지만, 이것은 채권자 미배당을 확대할 뿐 현재 계산상 매수인의 권리 인수액을 발생시키지는 않습니다. 다만 가격 경쟁력 자체는 실거래 자료가 없으므로 별도 현장·인근거래 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,971,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,539,719원 |
| 1. 근저당 · 상동농업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이창호 | 300,000,000원 | 143,432,181원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,187,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 573,187,409원 중 407,432,181원이 배당되고 165,755,228원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 수치입니다.
④ 토지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구곡마을회관 남서측 인근이며, 주위는 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 826㎡, 지목 대, 생산관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 80,000원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이고 일반목구조 기타지붕 2층, 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상 조경수·조경석 등이 포함되는 구조이며, 조경수·조경석은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함 평가됐습니다.
- 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요하며, 결과에 따라 이용상황·점유현황이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 거주·점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량. 감정서가 경계 불분명을 직접 지적한 물건입니다. 토지 826㎡의 실제 경계와 담장·조경·건물 배치 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 현장과 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 413,971,900원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 개별 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 생산관리지역과 가축사육·배출시설·공장설립 관련 제한이 중첩돼 있어 향후 활용계획이 있다면 허용 용도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2016년 상동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다.
현재는 신건이라 최저가가 감정가와 같은 413,971,900원이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 여기에 단독주택+토지라는 비표준적 성격, 지적경계 불분명, 제시외 건물 포함, 세금 압류와 활용규제가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·현장·경계 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
