창원지방법원 2026타경681. 밀양시 단장면 단장리의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점·창고로 이용됐고 현재 공실상태로 조사됐으며, 토지는 계획관리지역의 상업용 토지입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.30 부산은행 근저당권 330,000,000원이고, 그 뒤 부산은행의 추가 근저당 40,000,000원·21,780,000원, 경남신용보증재단 가압류 18,981,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 강신혜는 2017.10.10 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원·월세 600,000원으로 조사돼 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 박정두도 2020.03.05 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 사람은 단정적인 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경681 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 단장리 91-13 · 경상남도 밀양시 단장면 표충로 214 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점, 창고) · 공실상태 |
| 소유자 | 박태규 |
| 감정가 / 최저가 | 402,359,380원 / 402,359,380원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 329,284,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별개
등기부상 과거 근저당과 과거 경매신청은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.08.30 부산은행 근저당 330,000,000원이고, 2023.11.08 부산은행 근저당 40,000,000원, 2025.09.29 부산은행 근저당 21,780,000원, 2026.04.03 경남신용보증재단 가압류 18,981,000원과 2026.05.07 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 말소구조는 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신혜 | 나동 | 2017.10.10 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 양정아 | 가동 101호 | 2023.06.28 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 박정두 | 1층 | 2020.03.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
강신혜의 전입은 말소기준인 2021.08.30보다 앞서고 보증금도 확인돼 있어 10,000,000원 인수가 현재 배당계산에 직접 반영돼 있습니다. 양정아는 2023.06.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 박정두는 2020.03.05 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,359,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,423,594원 |
| 인수 · 강신혜 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 부산은행 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 부산은행 | 21,780,000원 | 21,780,000원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,981,000원 | 4,155,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 410,761,000원 중 395,935,786원이 배당되고 14,825,214원이 미배당으로 남습니다. 강신혜 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 빠져나가는 항목이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 박정두의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·토지 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 근린생활시설은 일반음식점·창고로 이용됐고 공실상태로 조사됐습니다. 별도 근린생활시설도 공실상태입니다.
- 멸실. 부속 블록조 슬래브지붕 단층 화장실 8.82㎡ 부분은 현황 멸실상태입니다.
- 지붕 현황 차이. 블록조 슬래브지붕 단층 근린생활시설 33.14㎡ 부분은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1을 포함해 일괄매각됩니다.
- 경계. 목록 1~2 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 입지·교통. 단장마을회관 북동측 인근의 노선 점포·식당 지대이며 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통수단은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 292,300원/㎡입니다.
⑤ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 402,359,380원 | 395,935,786원 | 14,825,214원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 321,887,504원 | 316,581,079원 | 94,179,921원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 257,510,003원 | 253,104,863원 | 157,656,137원 | 10,000,000원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 현재 확인된 강신혜 보증금 10,000,000원은 계속 매수인 부담으로 남습니다. 1회 유찰 시 매각가는 321,887,504원, 2회 유찰 시 257,510,003원으로 낮아지지만, 박정두의 미상 보증금 문제는 가격 하락만으로 없어지지 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 = 곧바로 안전한 가격이라는 결론을 내리기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강신혜 인수 확정. 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 박정두 보증금 확인. 2020.03.05 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·실점유 여부 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 양정아. 2023.06.28 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 지적측량. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하므로 실제 이용경계와 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 멸실·지붕 차이. 부속 화장실 8.82㎡ 멸실 및 33.14㎡ 근린생활시설 지붕의 공부·현황 차이를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1 포함 여부와 실제 점유·사용 범위를 매각목록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차인은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류가 모두 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 임차인의 선순위 전입입니다. 강신혜 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수가 확정적으로 반영돼 있고, 박정두는 2020.03.05 전입이면서 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 402,359,380원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 412,359,380원이고, 박정두에게 실제 보증금이 있다면 부담이 추가될 가능성이 남습니다. 여기에 지적경계 불분명, 일부 멸실, 지붕 현황 차이까지 존재합니다. 등기 말소구조는 단순하지만 임차관계와 현황 확인 없이는 입찰가를 정하기 어려운 C등급 물건입니다.
