창원지방법원 2026타경10007. 경상남도 창녕군 대합면 합리 1422의 건물과 토지가 대상입니다. 토지는 4,991.2㎡의 공장용지로 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함되고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 3,293,229,600원입니다. 등기상 소유자는 주식회사대산엘이디전기조명입니다.
등기 권리만 보면 기준은 분명합니다. 2018.03.26 설정된 주식회사대구은행 근저당 2,685,600,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 근저당과 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 점유자 (주)대산전기(창녕지점)의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10007 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 합리 1422 · 경상남도 창녕군 대합면 대합산업단지로 22-22 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 |
| 토지 | 4,991.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사대산엘이디전기조명 |
| 감정가 / 최저가 | 3,293,229,600원 / 3,293,229,600원 (신건) |
| 청구액 | 2,805,600,000원 |
| 현재 경매채권자 | 에이치에프티일사유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(2-1~2-2) 포함 · 기계기구목록(1~2) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유를 먼저 봐야 한다
2015.04.17 주식회사우리은행 근저당 2,280,000,000원은 2018.03.26 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 주식회사대구은행 근저당 2,685,600,000원이 현재 말소기준입니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대산전기(창녕지점) | 미상 | 2016.03.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 아니며, 조사된 실제 점유자는 1건입니다. 선순위 전입과 보증금 미상이 함께 존재하므로 매각 전 보증금과 점유관계 확인이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 배당·인수 불확실성이 먼저다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 이 사건에서는 별도의 실거래 기준으로 가격 우위를 단정하기보다, 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 미확정이라는 점을 우선 반영해야 합니다. 최저가만 보고 싸거나 비싸다고 결론 내리기 어렵습니다.
배당 시나리오에서는 현재 회차 매각가 3,293,229,600원을 가정해도 전체 채권 3,958,271,460원 중 700,374,156원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 2,634,583,680원, 미배당은 1,352,433,617원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가는 2,107,666,944원, 미배당은 1,874,081,185원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,293,229,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,332,296원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,685,600,000원 | 2,685,600,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 770,000,000원 | 452,297,304원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 김보규 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 332,671,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 배당액이 3,257,897,304원이고 미배당은 700,374,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 물건·환금성 메모
- 토지. 공장용지 4,991.2㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 190,900원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2)과 기계기구목록(1~2)이 함께 매각됩니다.
- 기계기구. 정상적인 가동 여부가 불분명하나 정상 작동이 가능한 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금. (주)대산전기(창녕지점)의 보증금과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고, 보증금·확정일자·배당요구 관계까지 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 낙찰가만 보지 말고 실제 인수금이 확인된 뒤 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다.
- 기계 작동상태. 기계기구목록(1~2)의 현재 가동 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(2-1~2-2)의 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 700,374,156원이 발생하고 유찰 시 부족액이 확대됩니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.03.26 주식회사대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰자의 핵심 리스크는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 2016.03.24 전입 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득액도 아직 계산할 수 없습니다.
여기에 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각되고 기계의 정상 가동 여부까지 불분명합니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸만 확인하고 바로 가격을 판단할 유형이 아니라, 선순위 점유자의 보증금과 기계 상태를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
