창원지방법원 2026타경10013. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기 건물은 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1000-2, 도로명주소는 경상남도 창녕군 도천면 논리덕곡길 234-37로 표시되어 있습니다. 소유자는 주식회사지성산업개발입니다.
권리분석의 기준점은 2024.02.07. 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 윤정현의 근저당권 60,000,000원, 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당권은 2025.12.02. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 경매개시결정 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10013 |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1000-1 |
| 등기 건물 | 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1000-2 · 경상남도 창녕군 도천면 논리덕곡길 234-37 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인일 2024.01.03 |
| 소유자 | 주식회사지성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 336,556,360원 / 336,556,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 170,152,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2,4,6~9 지분매각 · 공유자 우선매수 행사 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.07. 장유농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 2024.07.17. 윤정현 근저당권, 2025.04.21. 국가 압류, 2026.01.16. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
확인되는 실제 임차인은 유예주·김종세 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 각각 2024.12.03., 2025.02.07.로 모두 말소기준일 2024.02.07.보다 뒤입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유예주 | 2024.12.03 | 2026.03.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종세 | 2025.02.07 | 확인되지 않음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 두 임차인의 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 점유관계와 명도는 별개의 문제이므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·배당 — 신건 가격 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 336,556,360원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 336,556,360원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,556,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,511,789원 |
| 1. 근저당 · 장유농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤정현 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,044,571원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권 252,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 79,044,571원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 336,556,360원 | 252,000,000원 | 0원 | 79,044,571원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 269,245,088원 | 252,000,000원 | 0원 | 12,675,657원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,396,070원 | 211,580,525원 | 40,419,475원 | 0원 | 0원 |
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕곡저수지 남서측 인근이며, 주변은 주택·농경지·자연림 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택이며 사용승인일은 2024.01.03입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 면적 확인. 목록3 건물의 2층은 공부면적과 실측면적이 달라 실측면적으로 사정됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 1,710㎡, 공시지가 20,600원/㎡이며 보전관리지역입니다.
- 규제. 보전관리지역·생산관리지역과 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 지분매각. 목록1,2,4,6~9는 지분매각이며 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 유예주가 신고한 전기 입인공사비용·보일러교체비용 3,520,000원의 실제 공사내역과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 유예주·김종세의 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록 확인. 목록1,2,4,6~9는 지분매각이므로 각 목록의 지분 범위와 실제 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 건물 면적 확인. 목록3 2층은 공부면적과 실측면적이 다르므로 감정평가상 적용된 실측면적을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교근거가 없어 감정가 336,556,360원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기권리만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2024.02.07. 근저당권이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 확인사항입니다. 3,520,000원 유치권 신고의 성립 여부, 여러 목록의 지분매각, 목록3 건물 2층의 공부·실측면적 차이가 동시에 존재합니다.
또한 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 최저가 336,556,360원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원이나, 현장·유치권·일괄매각 범위 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
