창원지방법원 2026타경10046. 밀양시 내일동 한진빌라 1층 101호, 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 소유자는 정한진이며 2012.07.24. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 60,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2021.07.14. 접수된 교보생명보험 주식회사 가압류 7,856,789원입니다. 이후 밀양시·김해시·금정구· 국민건강보험공단 압류와 현대캐피탈 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 과거 근저당과 가처분이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 특히 정한진 소유권 취득일에 설정됐던 이재성 근저당 60,000,000원은 2026.01.27. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내일동 431-107 한진빌라 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 59.95㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대) |
| 소유자 | 정한진 (2012.07.24. 매매 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 11,720,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2000.04.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 교보생명 가압류
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리인 교보생명보험 주식회사 가압류 이후의 압류·가압류와 2026.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 현재 최저가는 실거래 35,000,000원의 134.3%
한진빌라는 총 8세대, 사용승인일은 2000.04.04입니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 1건으로, 2023.07. 전용 59.85㎡ 4층이 35,000,000원에 거래됐습니다. 이 값이 최신 거래이자 비교 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.85㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 비교 평균 | 59.85㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
현재 최저매각가 47,000,000원은 이 비교가격의 134.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득 기준도 47,000,000원이고, 역시 비교가격보다 12,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 7,856,789원 | 7,856,789원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 29,283,826원 | 29,283,826원 |
| 3. 갑구 12번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,613,385원 |
현재 회차 계산상 채권자 총액 37,140,615원은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 8,613,385원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원이지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 37,600,000원 | 617,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 30,080,000원 | 8,002,055원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 1회 유찰 가격인 37,600,000원도 비교 실거래 35,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 30,080,000원에서야 비교가격 아래로 내려갑니다. 실제 입찰가격 판단은 해당 시점의 현장 시세와 상태를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양여자고등학교 서측 인근이며 주변은 빌라·근린생활시설·학교 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 소로3류와 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구(12m 이하), 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 273,500원/㎡이며 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 재확인. 현재 최저가 47,000,000원은 비교 실거래 35,000,000원보다 12,000,000원 높습니다. 현장 매물과 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 밀양시·김해시·금정구·국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 동일 면적대 거래 표본이 1건이므로 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 높다”
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다. 임차인 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 과거 근저당과 가처분은 이미 말소됐습니다. 하지만 현재 신건 최저가 47,000,000원은 제공된 최신 실거래 35,000,000원의 134.3%입니다. 실질취득도 47,000,000원으로 동일해 지금 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
여기에 세금 관련 압류 4건과 8세대 다세대의 제한된 거래 표본까지 고려하면, 이 사건은 권리보다 가격·세금·환금성을 더 엄격히 확인해야 하는 물건입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 약하고, 유찰 후에도 해당 시점의 실제 시장가격을 다시 대조하는 접근이 필요합니다.
