창원지방법원 2026타경10058. 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 2-7 소재 물건으로, 감정평가상 경량철골구조 단층 단독주택으로 이용 중이며 토지 438.0㎡가 함께 매각됩니다. 등기상 소유자는 길진석이고, 2022.01.26 소유권보존 뒤 2026.03.04 채권자 박곡지의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 별도 근저당이나 압류는 등기자료상 확인되지 않으며, 계산된 말소기준권리는 이 강제경매개시결정입니다.
매각대금을 120,647,400원으로 가정하면 집행비용 2,489,064원을 먼저 제외한 뒤 신청채권자에게 118,158,336원이 배당되고, 청구액 173,000,000원 중 54,841,664원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이고 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 2-7 · 경상남도 밀양시 단장면 용회길 83-57 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 · 외벽 징크형 판넬 · 샷시창 |
| 토지 | 438.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 길진석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,647,400원 / 120,647,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박곡지 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 구조는 단순하다
신고된 임차인 없음. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 권리는 소유권보존과 2026.03.04 강제경매개시결정으로 단순하며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격 자체보다 현물 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,647,400원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 토지는 438.0㎡이며 용도지역은 계획관리지역입니다. 따라서 입찰가격 판단에서는 건물의 실제 내부상태와 토지 경계, 접근성 및 향후 환금성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 120,647,400원 | 118,158,336원 | 54,841,664원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,517,920원 | 94,380,597원 | 78,619,403원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 77,214,336원 | 75,424,478원 | 97,575,522원 |
유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 54,841,664원에서 78,619,403원, 97,575,522원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰 시 늘어나는 부족액을 매수인이 부담하는 구조로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,647,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,489,064원 |
| 2. 경매개시결정 · 박곡지 | 173,000,000원 | 118,158,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치입니다. 신청채권자 청구액 기준으로 미배당이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 단장면 태룡리 ‘용회동마을’ 북서측 인근. 마을 주변 산간농경지대 및 자연림지대로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통수단은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 제반 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 438.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 준보전산지 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 수목(2-1)이 포함되고, 지상의 물탱크는 급수설비 일부로서 건물가액에 포함 평가됐습니다.
- 건물 상태. 내부는 폐문으로 확인하지 못해 일반적인 주택 내부상태를 상정해 평가했습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하므로 실제 이용선과 공부상 경계를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 주택 내부의 실제 상태를 별도로 점검하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목(2-1)이 포함되고 물탱크는 급수설비 일부로 건물가액에 포함 평가된 점을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 검토하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 신청채권 미배당 54,841,664원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현물 확인은 필수”
이 사건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 신고된 임차인이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 박곡지의 청구액 173,000,000원이 매각대금을 초과해 현재 회차에서도 54,841,664원의 미배당이 남지만, 이는 매수인의 승계 부담이 아닙니다.
반면 물건 자체는 단독주택과 438.0㎡ 토지의 일괄매각이고, 인접 토지와의 지적경계가 다소 불분명하며 건물 내부도 감정평가 당시 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 경계·점유·건물상태를 확인하는 현장실사가 더 중요한 유형입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 최저가 120,647,400원의 가격 메리트까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
