창원지방법원 2026타경10082. 경상남도 창녕군 부곡면 노리 828-21의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 412.0㎡의 대지입니다. 건물은 경량철골구조 판넬/아스팔트슁글 지붕 단층으로, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,041,500원입니다.
등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2013.04.30 부곡농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2013.07.29 피한수·노영옥의 채권최고액 200,000,000원 근저당권과 2026년 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김희준의 전입일이 2013.03.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현재 자료만으로 ‘대항력 확정’이나 구체적인 매수인 인수액을 계산할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10082 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 노리 828-21 · 경상남도 창녕군 부곡면 낙동로 1977-41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 대 · 412.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬/아스팔트슁글 지붕 단층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 티에스건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 164,041,500원 / 164,041,500원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수·조경석·석축·계단 등 토지 가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준은 2013.04.30 부곡농업협동조합 근저당권입니다. 후순위인 피한수·노영옥 근저당권과 2026.03.24 피한수의 임의경매개시결정, 2026.04.21 부곡농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희준 | 2013.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정종철 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 정종철은 2021.10.27 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 김희준은 말소기준보다 먼저 전입했으므로 보증금·점유 지속 여부·임대차계약 내용을 확인하기 전까지 인수위험을 제거할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,041,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,581원 |
| 1. 근저당 · 부곡농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 피한수 | 200,000,000원 | 40,944,919원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 320,000,000원 중 예상배당은 160,944,919원, 미배당은 159,055,081원입니다. 집행비용은 3,096,581원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,041,500원 | 160,944,919원 | 159,055,081원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,233,200원 | 128,595,935원 | 191,404,065원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,986,560원 | 102,716,748원 | 217,283,252원 |
표면적인 최저가는 유찰될수록 낮아지지만, 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 따라서 131,233,200원이나 104,986,560원으로 최저가가 내려가더라도 그 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 매수인에게 승계되는 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창녕군 부곡면 노리 소재 노리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 412.0㎡ 대지, 완경사·사다리형이며 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역이 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상의 조경수·조경석·석축·계단 등은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김희준 임대차관계 확인. 전입일 2013.03.26, 말소기준 2013.04.30입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 정종철 점유 확인. 전입일은 2021.10.27로 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수·조경석·석축·계단 등이 포함된 평가범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·자연취락지구와 각 제한구역의 적용내용을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있지만 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2013.04.30 부곡농업협동조합 근저당권이 기준이고, 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김희준의 전입은 그보다 앞선 2013.03.26입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태에서 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으므로, 신건 최저가 164,041,500원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유자의 보증금 확인 전에는 권리분석이 끝난 사건이 아닙니다.
