창원지방법원 2026타경10088. 밀양시 단장면 구천리 소재 토지와 제1종근린생활시설(소매점)이 포함된 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 이수예·이재석이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 690,632,500원입니다.
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.26 설연수 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단·농협은행주식회사· 농림수산업자신용보증기금관리기관농업·현대캐피탈주식회사의 가압류와 2026.03.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 180 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 147-1 · 경상남도 밀양시 단장면 시전중앙1길 28-25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이수예 2분의 1 · 이재석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 690,632,500원 / 690,632,500원 (신건) |
| 청구액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 순위는 원본 대조
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 2020.03.26 밀양농업협동조합 근저당, 2023.06.26 채권최고액 420,000,000원으로의 변경, 2024.07.02 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재가 함께 존재합니다. 동시에 말소기준권리는 2023.06.26 설연수 근저당권 150,000,000원으로 제시돼 있으므로, 입찰 전 등기사항전부증명서에서 현재 유효 권리의 순위와 말소기준을 직접 대조해야 합니다.
② 가격·회차 — 신건 가격만 보고 메리트를 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 690,632,500원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 552,506,000원, 2회 유찰 시 442,004,800원입니다. 각 시나리오에서 표시된 채권 미배당액은 모두 0원이고, 매수인 인수액 역시 모두 0원입니다.
다만 동일 유형의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 또는 유찰가만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 입찰 판단은 가격 할인율보다 분묘·농지취득자격증명·토지이용규제·지분 및 현황을 먼저 확정한 뒤 이뤄져야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 690,632,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 552,506,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 442,004,800원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 690,632,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,306,325원 |
| 2. 근저당 · 설연수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,580,000원 | 19,580,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,042,918원 | 15,042,918원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 85,243,202원 | 85,243,202원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 6,983,025원 | 6,983,025원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 404,477,030원 |
표시된 채권 합계 276,849,145원은 전액 배당되고, 잔여액은 404,477,030원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 단장면 구천리 ‘매바위마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·자연림·농경지 등이 형성된 산간 농촌지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 제1종근린생활시설(소매점)이며, 제반 위생설비 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,157.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며 공익용산지·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,900원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록1·4의 공부상 지목은 임야·전이나 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 문화재 관련. 단장면 구천리 토지는 문화재보호구역 등을 문화관광과 문화재담당에 재확인해야 한다는 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2020.03.26 근저당과 2023.06.26 변경, 2024.07.02 권리이전, 2023.06.26 설연수 근저당의 정확한 순위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 분묘 현장 확인. 목록1 분묘 6기의 위치와 형태를 확인하고, 분묘기지권 성립 가능성을 전제로 토지 이용 계획을 검토하세요.
- 농취증 선확인. 목록4 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 5-1~5-3, 구축물 5-4, 수목 5-5가 일괄매각에 포함되는 범위를 현황과 대조하세요.
- 공유지분 확인. 목록1~2는 지분매각이고 공유자 우선매수를 행사할 수 없습니다. 평가대상 지분의 현장 위치 특정 가능성도 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록1·4 일부가 현황 도로이므로 실제 사용범위와 토지 활용에 미치는 영향을 조사하세요.
- 규제 확인. 자연환경보전지역·공익용산지·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 이용·개발·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 독립 검토. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현황·규제·분묘·농지취득조건을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
예상배당만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 안전형이라고 결론 내리기 어렵습니다. 분묘 6기와 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 일괄매각에 포함된 제시외 건물·구축물·수목, 지분매각과 현황 도로, 자연환경보전지역·공익용산지·역사문화환경보존지역 규제가 함께 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 내가 실제로 취득할 수 있는지, 취득 후 원하는 방식으로 이용할 수 있는지를 먼저 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 물리적·행정적 리스크는 가볍지 않습니다. 배당은 단순, 취득과 활용은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
