창원지방법원 2026타경10143. 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 392-4의 토지와 주택을 함께 보는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 토지는 612㎡의 대지로 확인됩니다. 주택은 경량철골조 판넬지붕 단층이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2025년 1월 17일 주식회사경남은행이 설정한 채권최고액 1,554,322,000원의 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
다만 권리만 보고 바로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 182,506,920원인 신건이고, 비교 가능한 실거래 정보가 없습니다. 따라서 이 가격이 시장가보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 게다가 토지가 농림지역·농업진흥구역에 포함되고, 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에도 해당하므로, 일반 주거용 부동산보다 이용 가능 범위를 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 392-4 · 경상남도 창녕군 길곡면 안골길 17-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 이용 · 토지 612㎡ |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 외벽 목재 및 사이딩판넬 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,506,920원 / 182,506,920원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
2019년 중소기업은행 근저당권 130,000,000원은 2025년 1월 17일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당권 1,554,322,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고 2026년 5월 11일 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 신건 182,506,920원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 182,506,920원입니다. 하지만 비교 가능한 중개 실거래 정보가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래가와의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 판단은 금지해야 합니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 변화는 유찰 시 최저가 시나리오뿐입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 182,506,920원 | 179,151,823원 | 1,375,170,177원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 146,005,536원 | 143,161,458원 | 1,411,160,542원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 116,804,428원 | 114,369,166원 | 1,439,952,834원 |
유찰될수록 입찰 최저가는 내려가지만, 그것만으로 시장 대비 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 농촌지역 토지·주택이고 이용규제가 겹치므로, 가격은 인근 토지와 주택의 실제 거래 및 활용 가능 범위를 함께 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,506,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,355,097원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,554,322,000원 | 179,151,823원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 경남은행 채권최고액 전액을 충족하지 못해 1,375,170,177원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 일괄매각·부속물 체크
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1~2-4가 매각에 포함됩니다.
- 태양광시설. 건물 지붕의 태양광시설은 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
- 정원수. 토지 지상의 정원수는 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 포도나무 지지대 등은 철거·이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 상길마을회관 동측 인근이며, 주위는 농경지와 단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 65,300원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·성장관리계획구역(길곡2 혼합형)·농업진흥구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 이용규제 확인. 농림지역·농업진흥구역 등 규제가 실제 이용·증개축·토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지와 주택의 최근 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1~2-4, 태양광시설, 정원수는 포함되고 포도나무 지지대 등은 제외됩니다.
- 경계·현황 확인. 612㎡ 토지의 실제 경계와 건물·부속물 배치를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용은 확인 필요”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2025년 1월 17일 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건의 성격은 일반 아파트와 다릅니다. 612㎡ 토지와 주택의 일괄매각이고, 농림지역·농업진흥구역 등 이용규제가 중첩돼 있으며 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 비교할 실거래 자료가 없어 신건 182,506,920원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확인됐지만, 가격과 활용성은 현장·시세·규제 검증 후 판단해야 하는 사건입니다.
