광주지방법원 2023타경53502. 목포 죽교동 ‘목포죽교동신안실크밸리7차’ 701동 603호, 전용 84.9775㎡ 아파트입니다. 감정가는 245,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 171,500,000원입니다. 소유자 양찬기는 2019년 7월 8일 거래가액 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2020년 9월 29일 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 181,200,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행의 49,200,000원 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 최지은의 전입일은 2020.06.08로 말소기준인 2020.09.29보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 알 수 없고, 실제 임대차 보증금이 존재하면서 대항요건을 유지하고 있다면 낙찰자가 미반환 보증금을 승계할 가능성이 있습니다. 그래서 현재 최저가가 시세의 68.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경53502 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 청호로219번길 51, 701동 6층603호 (죽교동,목포죽교동신안실크밸리7차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9775㎡ · 20층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 양찬기 (2019.07.08. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2020.09.29 접수된 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 181,200,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 채권최고액 49,200,000원 근저당권과 이후의 케이비캐피탈·우리금융캐피탈·신용보증기금 가압류, 목포시·국민건강보험공단·해남군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 가장 먼저 풀어야 할 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 2020.06.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고 시점만 놓고 보면 말소기준권리보다 약 3개월 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지에 따라 이 사건의 경제성이 완전히 달라질 수 있습니다. 현재 최저매각가에 낙찰되더라도 미배당 보증금을 승계한다면 실질취득가는 낙찰가 + 승계 보증금이 되므로, 171,500,000원만 보고 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 ‘실질취득’ 확인 전 조건부
동일 단지 전용 84.96㎡·84.99㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 249,750,000원입니다. 현재 최저매각가 171,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%이고, 최신 거래는 2026년 4월 267,000,000원입니다. 등기와 임차관계가 모두 정리된다는 전제라면 가격 차이는 큽니다. 그러나 이 사건에서는 임차보증금이 미상이므로 실질취득가가 최근 시세 아래인지 아직 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 15 | 267,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 20 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 17 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 252,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 249,750,000원 |
최근 표본의 최저 거래는 229,000,000원, 최고 거래는 283,000,000원입니다. 감정가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 249,750,000원과 크게 벌어지지 않지만, 현재 최저가는 171,500,000원까지 내려와 있습니다. 다만 이 가격 할인은 선전입 임차인의 실제 보증금이 확인되고 매수인 승계액이 없거나 제한적이라는 사실이 확인될 때에만 온전히 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 181,200,000원 | 168,299,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 49,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 14,510,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 16,557,980원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 270,968,127원 중 168,299,000원이 배당되고 미배당은 102,669,127원입니다. 이 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 무엇보다 최지은의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 102,669,127원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 153,398,828원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 188,845,758원 |
유찰이 이어질수록 명목 매각가는 낮아지지만 채권 미배당액은 커집니다. 특히 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실질취득비용이 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 추가 유찰 여부보다 먼저 확인할 것은 최지은의 실제 계약관계와 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 죽교동 소재 북항선착장 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 규모. 목포죽교동신안실크밸리7차는 657세대이며 2016.06.28 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 6층이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보시설 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 도로와 북동측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 공시지가는 440,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최지은 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해 실제 보증금을 확정해야 합니다.
- 대항요건 재확인. 전입일 2020.06.08은 말소기준 2020.09.29보다 앞서지만, 점유 지속 여부와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 승계 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 집행정지 이력 확인. 2024.05.28 채권자 측 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.07 매각기일 전 현재 사건 진행 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최근 12개월 평균 249,750,000원과 비교할 때도 최저가 171,500,000원이 아니라 확인된 임차보증금 승계액을 더한 실제 부담액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “68.7% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 가격표만 보면 매력적입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 249,750,000원에 비해 현재 최저가는 171,500,000원, 즉 68.7% 수준입니다. 말소기준 이후의 등기 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2020.06.08 전입한 최지은의 보증금이 미상이라는 사실 하나가 결론을 바꿉니다.
보증금과 확정일자가 확인되기 전까지는 대항력을 확정해 단정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 현재 평가는 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다. 임차보증금이 작거나 승계되지 않는 사실이 확인되면 현재 가격의 장점이 살아나지만, 반대로 큰 보증금을 승계해야 한다면 실질취득가가 최근 시세에 가까워지거나 이를 넘을 수도 있습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰이 아니라 선전입 임차인의 실제 보증금 확인입니다.
