광주지방법원 2025타경50545. 전라남도 목포시 죽동 144-7에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 목조 강판지붕 단층으로, 토지면적은 138.8㎡입니다. 소유자는 박재현이며, 2025년 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 기존 채무자인 박선하 명의로 설정된 근저당권을 실행하기 위해 엔젤론투자대부가 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2020.09.10입니다. 당시 설정된 채권최고액 15,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021년에 같은 채권자가 추가로 설정한 근저당권과 이후 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 해당 소멸 권리의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 이 물건은 거래 비교가 쉬운 아파트가 아니라 기존 주택지대의 단독주택과 토지입니다. 감정가에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴해졌다고 볼 수 없으며, 건물 상태와 토지의 활용 가능성, 접도 여건 등을 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2020.09.10 설정된 엔젤론투자대부의 채권최고액 15,000,000원 근저당권을 기준으로, 2021.03.16 설정된 을구 2번 근저당권 7,500,000원과 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권 모두 동일 채권자가 보유하며, 토지에 대한 공동담보가 표시되어 있습니다.

등기상 소유권은 2025.02.11 상속을 원인으로 박재현에게 이전되었습니다. 소유권이 상속으로 이전되었다는 사실은 확인되지만, 현재 소유자가 실제로 거주하고 있는지는 별개의 문제입니다. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 점검 — 1회 유찰, 그러나 시세 검증은 필요

감정가는 60,726,300원이고 현재 최저매각가는 48,581,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 약 80% 수준으로 내려왔습니다. 다만 이 가격이 실제 시장에서 어느 정도 경쟁력이 있는지는 인근 단독주택 및 토지의 거래사례와 비교해야 판단할 수 있습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 시나리오 금액입니다. 실제 매각조건과 다음 기일의 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

특히 단독주택은 아파트처럼 같은 면적의 거래가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 토지의 위치와 형태, 도로 접근성, 건물의 상태 및 향후 활용 가능성이 거래가격에 큰 영향을 줍니다. 감정가 대비 낙폭만으로 입찰 매력도를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,581,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,274,458원을 제외한 뒤, 모델상 채권자에게 총 46,063,674원이 배당되고 소유자에게 1,242,868원이 남습니다. 이 계산에서는 채권자 미배당액이 0원입니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 사용한 추정이며, 실제 피담보채권액이나 확정배당액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액은 13,034,246원으로, 두 근저당권의 채권최고액 합계와 구별해야 합니다. 집행비용도 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 미배당이 발생해도 인수 추정액은 0원

2회 유찰 시 가정 매각가는 38,864,800원이고, 채권자 미배당액은 8,298,440원입니다. 3회 유찰 시에는 매각가가 31,091,840원으로 낮아지고, 채권자 미배당액은 15,931,487원까지 증가합니다.

그러나 이 미배당액은 채권자의 배당 부족을 의미하며, 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 제시된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 이 판단은 별도 인수 권리가 확인되지 않는다는 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 전라남도 목포시 죽동 소재 구중앙공설시장 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 용도에 따른 교통상황은 보통입니다. 다만 차량 진입 가능 범위와 실제 주차·접도 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 건물(2-가), (2-나)은 목조 강판지붕 단층으로, 외벽은 모르타르마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 138.8㎡입니다. 사다리형의 완경사지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 실제 차량 진출입, 도로 폭 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 증축·개축·재건축 등 향후 활용계획이 있다면 관계기관을 통해 허용 범위와 인허가 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 개별공시지가는 192,000원/㎡입니다. 공시지가는 실제 매매가격이나 경매 적정가격을 그대로 의미하지 않습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 제시외 부분의 위치·면적·구조·사용상태 및 실제 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 기존 주택지대의 단독주택은 개별성이 높아 매수 수요와 적정가격을 단지형 공동주택처럼 단순하게 판단하기 어렵습니다. 건물 보수 부담과 토지의 이용제약을 고려해 매각 후 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지·건물 등기 동시 확인. 건물 등기상 근저당권의 공동담보에 토지가 포함되어 있습니다. 토지 등기부와 건물 등기부를 함께 대조하여 권리의 일치 여부 및 인수할 별도 권리 존재 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 실측. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록·감정평가서·현황을 비교해 포함 범위와 건축물 상태를 점검하세요.
• 점유자 및 명도. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자와 점유 원인은 별도로 확인해야 합니다. 소유자 거주 여부도 단정할 수 없으므로 현장조사를 권합니다.
• 건물 노후·수선비. 목조 강판지붕 단층 건물인 만큼 지붕 누수, 목재 부식, 습기, 구조적 결함, 급배수 및 난방설비 상태를 점검하세요.
• 도로접면·활용제약. 세로한면(불) 표기와 역사문화환경보존지역 지정이 실제 건축·증축·개축 및 차량 접근에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 비교. 목포시 죽동 및 주변 유사 입지의 단독주택·대지 거래가격을 비교하고, 건물 수선비와 향후 처분 가능성을 반영해 입찰가격을 결정하세요.
• 유찰 회차별 자금계획. 현재 최저가 48,581,000원과 추가 유찰 가정가격 38,864,800원·31,091,840원을 구분해 검토하세요. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 및 수선비용은 별도로 준비해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항전부증명서 및 매각공고를 확인하세요. 매각기일과 입찰보증금 등 실제 입찰조건도 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 부담이 적어도 가격 검증은 별개”

목포 죽동 144-7 단독주택·토지는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 확인된 임차인 신고가 없고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

현재 최저매각가는 48,581,000원으로 감정가 대비 약 80%입니다. 그러나 이것은 감정가 기준의 할인일 뿐, 실거래 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 단독주택의 노후 상태와 접도조건, 토지 활용 규제, 제시외 건물 및 실제 점유관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 권리 구조는 긍정적이나 가격과 현장 실사는 보류가 필요한 유형입니다. 토지·건물 원본 권리 확인과 현장조사를 마치고, 주변 거래사례를 통해 적정가격을 산정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다. 인수 추정 0원은 장점이지만, 저렴한 낙찰까지 보장하지는 않습니다.