광주지방법원 2025타경50545. 전라남도 목포시 죽동 144-7의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용중이고, 토지는 면적 138.8㎡, 지목은 대입니다. 현재 소유자는 박재현이며 2025년 1월 11일 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020년 9월 10일 설정된 주식회사엔젤론투자대부의 근저당권 15,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 뒤이어 설정된 같은 채권자의 7,500,000원 근저당과 2025년 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 7,311,013원 가압류, 우리카드 16,252,661원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50545 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽동 144-7 · 마인계터로23번길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 138.8㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 192,000원/㎡ |
| 건물 | 목조 강판지붕 단층 · 외벽 모르타르마감 · 내벽 벽지마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 박재현 · 2025.01.11 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 60,726,300원 / 60,726,300원 (신건) |
| 청구액 | 13,034,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 핵심은 2020년 9월 10일의 첫 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 두 번째 근저당권, 임의경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 60,726,300원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사한 주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 60,726,300원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 48,581,040원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 38,864,832원 | 8,298,409원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 채권자 청구액 합계 46,063,674원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 배당재원이 줄면서 8,298,409원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 그대로 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,726,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,073원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엔젤론투자대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔젤론투자대부 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 7,311,013원 | 7,311,013원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,252,661원 | 16,252,661원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,169,553원 |
현재 최저가 60,726,300원에서는 표시된 채권액이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 13,169,553원입니다. 집행비용은 1,493,073원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 죽동 소재 구중앙공설시장 남서측 인근의 기존주택지대로, 주위는 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 138.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층 건물로 외벽 모르타르마감, 내벽 벽지마감, 새시창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인해 감정가 60,726,300원이 실제 시장 수준에 비해 어떤 위치인지 먼저 검증하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현황에서 제시외 건물의 위치·규모·상태와 감정 포함 범위를 확인하세요.
- 토지 현황. 138.8㎡ 토지의 경계, 도로접면과 실제 출입 상태를 현장에서 확인하세요.
- 역사문화환경보존지역. 향후 증·개축이나 활용계획이 있다면 관련 제한사항을 확인하세요.
- 점유·인도. 단독주택으로 이용중인 현황이므로 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각범위를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 먼저”
이 사건은 2020년 첫 근저당권 이후 설정된 권리들이 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 신건 최저가 60,726,300원에서 표시된 채권도 전액 배당되는 구조입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 자동으로 좋은 것은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 데다, 단독주택과 토지의 일괄매각·제시외 건물 포함, 도로접면과 역사문화환경보존지역 같은 개별 조건이 있습니다. 따라서 결론은 권리상 접근 가능, 가격 판단은 보수적으로입니다. 신건 응찰 전에는 감정가 자체보다 현장 상태와 인근 실제 거래 수준을 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.
