광주지방법원 2026타경10. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 12층 1202호입니다. 류호림은 2022.03.02. 거래가액 260,700,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 목포신용협동조합이 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 후순위 등기 인수는 단순합니다. 그러나 점유관계는 완전히 닫힌 문제가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 김재윤과 정일권이 확인됩니다. 정일권은 전입일 2023.07.14.로 말소기준일인 2022.03.02.보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 김재윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경10 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.944㎡ · 지상15층 중 12층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 류호림 · 2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 260,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 143,847,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2022.03.02. 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 187,200,000원이며 채무자는 류호림입니다. 2024.07.16. 국의 압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.10.30. 등기됐던 광산구 및 광주광역시 압류는 2025.02.04. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 인수 0원과 대항력 미상은 구분해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 본건 전부 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 2026.01.28. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정일권 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.07.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사 대상 임차인은 2명입니다. 정일권은 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김재윤은 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원, 배당요구일 2026.01.28.은 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 김재윤을 대항력 있는 임차인으로 확정해서도 안 되고, 반대로 아무 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 25% 높은 신건
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 191,166,666원이고 최신 거래는 2026.04. 172,000,000원입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 79.944㎡ | 6건 | 191,166,666원 |
전체 12건 평균 215,391,666원만 보면 현재 최저가와의 격차가 상대적으로 작아 보이지만, 이 평균에는 2024.03. 275,000,000원, 2025.03. 257,700,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.2%이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원에 더 무게를 두는 것이 데이터 흐름과 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,654,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 187,200,000원을 기준으로 하며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 239,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 191,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 152,960,000원 | 37,181,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 공업나지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 중 12층, 계단식·남서향입니다. 일반 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대이며 사용 시점은 2021.12.01.입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차로 아스팔트 포장도로 및 단지 진출입로가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재윤 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·월세 500,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 정일권 보증금 확인. 2023.07.14. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 공매 진행 상태 확인. 2025.08.07. 한국자산관리공사 2024-15797-001 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -20.2%이므로 현재 감정가를 그대로 시세로 받아들이기 어렵습니다.
- 회차별 재평가. 현재 239,000,000원, 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원으로 시나리오가 달라지므로 매 회차 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 최종 배당요구 종기 자료와 배당요구 내역을 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격을 의심해야 한다
이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2022.03.02. 목포신용협동조합 근저당이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 해당사항없음이며 배당 시나리오의 인수액도 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 “권리 완전 안전”으로 읽으면 안 됩니다. 실제 임차인 조사 대상은 2명이며, 김재윤은 전입일이 미상이라 대항력 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 더 큰 문제는 가격입니다. 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 125.0%이고, 최신 거래는 172,000,000원, 최근 가격 추세는 -20.2%입니다. 권리 인수는 0원으로 제시되지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 김재윤의 전입관계와 공매공고 진행 상태를 먼저 확인하고, 가격은 회차가 바뀔 때마다 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 필요합니다.
