광주지방법원 2026타경10. 전라남도 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 12층 1202호입니다. 전용면적은 79.944㎡, 지상 15층 건물의 12층에 위치한 남서향 계단식 아파트입니다. 현재 소유자는 류호림으로, 2022년 2월 3일 매매계약을 통해 260,700,000원에 취득했고 2022년 3월 2일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 목포신용협동조합의 채권최고액 187,200,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
소유권과 근저당 관계 자체는 복잡하지 않습니다. 이후 국가의 압류가 붙었고 목포신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 다만 국가 압류와 별도로 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매의 진행 관계를 확인해야 합니다. 또한 두 명의 점유·임차 관계자가 조사됐고 그중 한 명은 대항력 판정에 필요한 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 말소 구조가 명확하다는 이유만으로 권리 위험이 모두 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경10 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.944㎡ · 지상 15층 중 12층 · 남서향 · 계단식 |
| 단지현황 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 · 2021.12.01 준공 |
| 소유자 | 류호림 (2022.03.02 소유권이전 · 거래가 260,700,000원) |
| 감정가 | 239,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,200,000원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 목포신용협동조합 / 143,847,133원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.02 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 187,200,000원 |
| 임차·점유 관계 | 김재윤, 정일권 · 실제 조사 인원 2명 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2022.03.02 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 등기된 국가 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 광산구 및 광주광역시의 압류는 이미 말소됐습니다. 다만 국가 압류의 원인이 된 조세채권은 압류등기 소멸 여부와 별개로 법정기일과 조세의 성격에 따라 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 김재윤의 대항력이 핵심 변수
현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인된 관계자는 김재윤과 정일권, 실제 2명입니다. 김재윤은 본건 전부를 대상으로 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원의 임차관계가 기재돼 있으며, 2026.01.28 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 정일권은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없지만, 보증금은 미상입니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김재윤 본건 전부 |
10,000,000원
월 500,000원
|
전입일 미상 확정일자 미상 |
2026.01.28 배당요구 있음 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정일권 점유 부분 미상 |
보증금 미상 월차임 미상 |
2023.07.14 확정일자 미상 |
확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 20% 유찰됐어도 최근 시세와 같다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 평형의 실거래는 전체 12건 평균이 215,391,666원입니다. 이 수치만 보면 최저가 191,200,000원이 평균보다 낮아 보입니다. 그러나 과거 거래에는 275,000,000원과 257,700,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 거래 6건 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 215,391,666원 |
전체 평균은 215,391,666원이지만 최근 12개월 평균은 191,166,666원입니다. 현재 최저매각가 191,200,000원은 최근 평균의 100.0%로 사실상 같은 수준이며, 최신 거래 172,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,476,800원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 523,200원 |
위 표는 근저당권 채권최고액 187,200,000원을 배당액 계산에 적용한 단순 추정입니다. 실제 신청채권자의 청구액은 143,847,133원이며 실제 배당채권액과 같다고 단정할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이고, 조세채권·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 따라서 근저당권 전액 배당과 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 가격과 배당 위험
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) 감정가 80% |
191,200,000원 | 187,200,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
152,960,000원 | 150,018,560원 | 37,181,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
122,368,000원 | 119,854,848원 | 67,345,152원 | 0원* |
* 각 회차의 예상 인수 0원은 임차인의 실제 대항력과 배당 결과가 확정되지 않은 잠정 계산값입니다. 표의 미배당은 근저당권 채권최고액 기준 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다. 후속 회차는 해당 가격으로 유찰이 진행되는 경우의 조건부 시나리오입니다.
2회 유찰 시 최저가는 152,960,000원, 3회 유찰 시에는 122,368,000원입니다. 단순 매각가격만 놓고 보면 현재보다 낮아지는 구조이지만, 가격 하락과 함께 채권자의 미배당액이 증가합니다. 미배당 근저당채권은 일반적으로 매각으로 소멸하는 권리와 구분해야 하며, 매수인이 이를 자동 승계하는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 경우에는 별도 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 및 공업나지 등이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 북측으로 왕복 3차로 아스팔트 포장도로와 단지 진출입로가 연결되고, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 12층, 계단식 남서향 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 신항만건설예정지역에 포함되고 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 구역의 제한도 존재합니다. 토지 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물 여부도 확인된 위반사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 348세대 단지로 동일 평형 실거래 이력은 확인되지만, 최근 거래가격이 과거보다 하락했습니다. 최근 추세 -20.2%를 감안하면 과거 고가 거래를 기준으로 환금가치를 평가하는 것은 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재윤 전입일 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원, 배당요구일 2026.01.28이 확인됩니다. 전입일·실제 점유·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 정일권의 점유관계 확인. 전입일 2023.07.14로 말소기준 이후이지만, 보증금 및 실제 점유 범위가 미상입니다. 임대차 관계와 명도 대상자를 확인해야 합니다.
- 공매와 경매 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 여부, 취소·중지 여부 및 법원 경매 절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·우선배당 점검. 국가 압류에 따른 조세채권의 법정기일과 당해세 여부, 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여금 523,200원은 실제와 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 중심 입찰가 검토. 현재 최저가 191,200,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 100.0%입니다. 최신 거래 172,000,000원과 하락 추세 -20.2%를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가격은 152,960,000원, 122,368,000원으로 변동하는 시나리오가 있습니다. 가격 인하만 보지 말고 임차인 인수 여부와 물건 상태를 동시에 검토해야 합니다.
- 관리비·명도. 점유자들과의 명도 과정, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 관리사무소 등에서 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 제출문건, 경매 진행 내역 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 중요한 것은 최근 시세와 대항력
이 물건의 감정가는 239,000,000원이고 한 차례 유찰 후 최저가가 191,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 191,166,666원이며 최신 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.2%이므로 지금 가격이 시세보다 싸다고 보기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 목포신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 정리되는 구조이고 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 김재윤의 대항력은 미상이며 정일권의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 국가 압류에 따른 조세 문제와 한국자산관리공사의 공매공고까지 확인해야 합니다. 권리상 자동 소멸하는 부분과 임차인·조세·공매의 미확정 위험을 분리해서 판단해야 합니다.
결론은 현재 회차 신중 접근, 임차인 및 공매관계 확인 후 가격 재검토입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격과 매수인이 최종적으로 부담할 수 있는 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰 시 가격 조건은 개선될 수 있지만, 권리 확인이 완료되기 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
