광주지방법원 2026타경50017. 무안군 삼향읍 남악리 ‘더트리폴리앙’ 101동 16층 1603호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 현재 소유자는 문영숙으로, 2023년 11월 15일 거래가액 176,000,000원에 공유자 지분 전부를 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 149,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 화원농업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 남는 등기상 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 권리상 인수와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2104 더트리폴리앙아파트 101동 16층1603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 지하1층/지상25층 중 16층 |
| 소유자 | 문영숙 (2023.11.15. 거래가액 176,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 14,293,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.11.15. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 149,600,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후 설정된 화원농업협동조합의 13,618,686원 가압류 및 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.70억은 최근 거래보다 높다
더트리폴리앙은 172세대, 2013년 11월 5일 준공 단지입니다. 대상과 동일한 전용 59.91㎡의 최근 거래 12건 평균은 166,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 165,000,000원이고, 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.91㎡ | 22 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 22 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 19 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 20 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 23 | 182,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 15 | 166,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 16 | 164,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 21 | 170,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 166,583,333원 |
표본 범위는 150,000,000원~190,000,000원으로 넓지만, 최근 12개월 평균은 166,583,333원이고 최신 거래는 165,000,000원입니다. 최저가 170,000,000원은 평균보다도 높고 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다. 따라서 전체 거래 범위 안에 있다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 149,600,000원 | 149,600,000원 |
| 2. 가압류 · 화원농업협동조합 | 13,618,686원 | 13,618,686원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 화원농업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,601,314원 |
현재 매각가 170,000,000원 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 총액 163,218,686원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,601,314원입니다. 강제경매개시결정 부분은 별도 채권액이 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 29,922,686원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 56,741,886원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 사건에서 매수인이 떠안는 권리액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈 경우에는 실질취득액도 동일하게 내려가는 일반적인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악복합주민센터 북서측 인근의 더트리폴리앙아파트로, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상25층 건물 중 16층 1603호이며 공용승강기·소화전·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 및 서측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,038,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 7,130.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 170,000,000원이 최근 12개월 평균 166,583,333원과 최신 거래 165,000,000원보다 높다는 점을 응찰가 판단의 기준으로 두어야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 1번 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·강제경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 변동 시나리오. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 권리관계는 단순합니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 170,000,000원은 최근 12개월 평균 166,583,333원의 102.1%이고 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼, 이 사건은 권리 안전성보다 점유 확인과 응찰가격이 핵심입니다.
