광주지방법원 2026타경50024. 목포시 용해동 ‘용해하이츠맨션’ 101동 1층 103호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김해숙이며, 말소기준은 2019.11.21. 주식회사국민은행 근저당권 57,200,000원입니다. 그 뒤 2022.11.10. 신한카드 주식회사 가압류 7,584,190원과 2026.01.15. 신한카드주식회사 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 80,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 단지 동일 면적의 최신 거래는 2026.02. 85,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 94.1%이므로 시세보다 낮은 출발점이지만, 전체 거래 흐름은 최근 구간이 이전 구간보다 -2.2%로 낮아져 있어 과거 전체 평균 86,642,857원만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 772 용해하이츠맨션 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 12층 건 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김해숙 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 12,146,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019.11.21. 설정된 국민은행 근저당권이고, 그 이후의 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 근저당권 설정·이전·말소 이력이 다수 있으나, 1989년·1990년·1996년·2005년·2010년·2012년·2014년의 관련 근저당권들은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
같은 단지 ‘용해하이츠’ 동일 면적 84.99㎡의 확인된 실거래입니다. 전체 7건 평균은 86,642,857원이지만, 과거 120,000,000원 거래도 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.99㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.05 | 84.99㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2023.11 | 84.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 84.99㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2023.05 | 84.99㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 7 | 69,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 6 | 93,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 인수 0원이므로 80,000,000원입니다. 이는 최신 거래 85,000,000원과 최근 12개월 평균 85,000,000원의 94.1%입니다. 즉 현재 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -2.2%이므로 ‘시세보다 크게 싸다’기보다는 최근 거래 대비 소폭 낮은 신건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,584,190원 | 7,584,190원 |
| 3. 강제경매 관련 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,375,810원 |
현재 회차 80,000,000원 가정에서 계산된 채권 합계 64,784,190원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 13,375,810원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 용해동 ‘경찰서사거리’ 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트 라멘조 슬래브지붕 12층 건 중 1층 103호. 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 470,700원/㎡. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 환금성. 용해하이츠는 68세대, 1989.09.11. 준공이며 동일 면적 실거래는 68,000,000원부터 120,000,000원까지 확인됩니다. 최근 거래는 2026.02. 85,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 86,642,857원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 85,000,000원을 가격 기준으로 우선하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.2% 낮습니다. 80,000,000원이 최근 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 함께 반영해야 합니다.
- 1층 조건. 본건은 12층 건 중 1층 103호입니다. 실거래 비교 시 층 차이와 내부 상태를 반드시 감안해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 가격대에서 응찰할지 사전에 상한을 정해두는 편이 좋습니다.
- 배당 변화. 1회 유찰 시 채권 미배당 2,336,190원, 2회 유찰 시 14,905,790원으로 계산되지만 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인 + 하락 추세’
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이어서 실질취득액은 낙찰가와 같은 80,000,000원입니다.
가격은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 5,000,000원 낮은 94.1% 수준입니다. 이 점은 분명 긍정적이지만, 최근 가격 추세가 -2.2%이고 최근 12개월 거래 표본이 1건이라는 한계가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 최근 거래보다는 낮지만 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근”입니다. 신건 80,000,000원이 절대적인 저가라고 단정하기보다는 1층 조건과 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 물건입니다.
