광주지방법원 2026타경50024. 전남 목포시 용해동의 용해하이츠맨션 101동 103호입니다. 전용면적은 84.99㎡, 12층 건물의 1층에 위치한 아파트입니다. 1989년 준공된 68세대 단지로, 대규모 신축 아파트와는 다른 가격·환금성 특성을 고려해야 합니다.

이 사건은 신한카드가 제기한 강제경매입니다. 등기부상 김해숙 소유 부동산에 2019년 11월 21일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 57,200,000원이 말소기준권리로 잡힙니다. 그 이후 2022년 신한카드 가압류가 등기됐고, 2026년 1월 15일 강제경매개시결정이 내려졌습니다.

권리 정리는 비교적 명확합니다. 기존에 설정됐던 여러 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 유효한 국민은행 근저당과 신한카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

가격 측면에서는 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 점이 눈에 띕니다. 하지만 이 아파트의 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 특히 비교 거래는 6층인 반면 경매 대상은 1층입니다. 따라서 단순한 할인율만으로 수익을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준은 2019년 11월 21일 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액이 57,200,000원이며 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 설정된 신한카드의 가압류 및 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

이 부동산에는 과거 한국주택은행, 현대해상화재보험, 국민은행 등 명의의 여러 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 기존 근저당권들은 말소 처리됐습니다. 과거 기록에 금액이 남아 있다는 이유로 현재 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.

신한카드 가압류와 해당 가압류의 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 별도의 독립 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 경매 청구액과 가압류 청구금액도 서로 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본이 적다

용해하이츠 단지의 전용 84.99㎡ 실거래를 비교합니다. 확인된 전체 7건의 평균은 86,642,857원이고, 최근 12개월 평균은 85,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 2월의 85,000,000원입니다.

현재 최저매각가 64,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 85,000,000원보다 21,000,000원 낮습니다. 최근 거래가격 대비 75.3%이며, 전체 7건 평균 대비로는 73.9%입니다.

따라서 현재 최저가가 실거래가격보다 높다고 볼 수는 없습니다. 숫자상 가격 차이는 분명합니다. 하지만 최근 실거래 한 건을 기준으로 계산한 할인율이라는 점이 중요합니다. 거래량이 적어 표본 신뢰도가 제한적이고, 최신 비교 거래의 6층과 경매 대상 1층 사이에는 층별 선호도 차이가 존재할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 1,552,000원으로 추정했고, 국민은행은 채권최고액을 배당액으로 가정했습니다. 실제 채권 잔액·배당순위·당해세 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신한카드의 경매 청구액 12,146,913원과 개별 예상배당 귀속은 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

64,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 1,552,000원이 지출되고, 국민은행에 57,200,000원, 신한카드 가압류에 5,248,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,336,190원으로 추정되며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 말소기준권리 및 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 환금성 검토는 필요

현재는 감정가 80,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 64,000,000원으로 낮아진 상태입니다. 추가 유찰이 발생할 경우의 최저가와 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

현재 매수인 인수액이 없는 권리구조이므로, 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가더라도 제시된 시나리오상 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 채권자 측 미회수액만 커지는 형태입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 용해동 경찰서사거리 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 단지 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로, 남서측 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콩크리트 라멘조 슬래브지붕 12층 건물의 1층 103호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 도시가스 보일러 난방, 위생 및 급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 470,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 건물 내부의 실제 보수 필요 여부와 공용부 노후 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1989년 준공된 68세대 소규모 단지입니다. 동일 전용면적 거래 7건의 가격 범위는 68,000,000원~120,000,000원으로 폭이 넓습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세는 -2.2%이므로 평균 거래가격만을 기준으로 단기간 재매도 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선할 것. 전체 평균 86,642,857원보다 최근 실거래 85,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 거래는 1건뿐이고 -2.2% 하락 추세이므로 추가 확인이 중요합니다.
• 1층 가격 보정. 최신 실거래는 6층, 경매물건은 1층입니다. 85,000,000원을 경매물건의 확정 시가로 보지 말고 1층의 채광·소음·사생활·수요 차이를 검토해야 합니다.
• 점유자와 명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 형태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문으로 점유자를 확인하고 낙찰 후 인도 협의 및 명도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구분. 현재 최저가 시뮬레이션의 채권 미배당은 2,336,190원이지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 매수인 부담액에 합산하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 수선비. 장기 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 오래된 건물의 내부 수리·공용부 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 자금. 최저가 64,000,000원 외에도 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수리비용 등을 고려해야 합니다. 실제 입찰보증금은 매각공고의 지정 금액과 조건을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각 예정이므로 기일 변경·취하·정지 여부와 당일 최저매각가격을 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 신고 내역을 직접 대조해야 합니다. 특히 권리 변동과 점유관계는 입찰 직전 확인이 중요합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 팔릴 가격인지는 따로 봐야 한다”

용해하이츠맨션 101동 103호는 권리관계가 복잡한 경매물건은 아닙니다. 말소기준 국민은행 근저당과 이후 신한카드 권리는 매각으로 소멸하고, 명시된 매수인 인수권리는 없습니다. 확인된 임차인도 없으므로 권리상 인수액은 0원입니다.

가격 역시 신건 감정가가 아닌 1회 유찰된 64,000,000원부터 시작합니다. 최근 거래 85,000,000원과 비교하면 21,000,000원 낮은 가격입니다. 최근 거래 대비 75.3%라는 숫자는 분명한 가격상 여유를 보여줍니다.

그렇다고 이를 곧바로 안전한 시세차익으로 해석할 수는 없습니다. 최근 거래는 1건뿐이고 가격 추세는 -2.2% 하락했습니다. 68세대 소규모 단지, 1989년 준공, 1층이라는 조건까지 겹칩니다. 과거 고가 거래에 기대기보다 현재 해당 층과 상태의 주택을 실제로 얼마에 매도할 수 있는지가 핵심입니다.

결론은 권리 양호·가격상 여유 있음·환금성 검증 필수. 매수인 인수채무는 없고 최저가도 최근 시세보다 낮지만, 오래된 소규모 아파트의 거래 유동성과 하락 추세를 감안하면 현장 점검 및 보수적 매도가격 산정 없이 무리하게 응찰할 물건은 아닙니다. 이 경매의 승부처는 권리보다 1층의 실제 가치와 재매도 가능성입니다.