광주지방법원 2026타경50035. 목포시 용해동 용해3단지아파트 306동 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 49.22㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김태은이고, 2012년 3월 5일 소유권이전 당시 거래가액은 40,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2016년 3월 9일 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 36,960,000원입니다.
그 뒤 2025년 삼성카드 가압류 18,426,168원과 2026년 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 낙찰자의 핵심 판단 대상은 권리보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50035 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 339 용해3단지아파트 306동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 49.22㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 5층 503호 |
| 소유자 | 김태은 · 2012.03.05 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 25,096,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 중에서는 2016년 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 삼성카드 가압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1.3% 할인보다 -26.3% 추세가 더 중요하다
용해3단지 동일 면적 49.22㎡의 실거래는 총 8건 확인됩니다. 전체 평균은 103,625,000원이지만, 과거 2021~2022년의 100,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 49.22㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2022.01 | 49.22㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 49.22㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 49.22㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.22㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.22㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
최신 거래는 2023년 8월 79,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 79,000,000원입니다. 현재 최저가는 78,000,000원으로 그 가격의 98.7%, 금액 차이는 1,000,000원뿐입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -26.3%라는 점입니다. 전체 평균 103,625,000원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 그 수치만으로 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 36,960,000원 | 36,960,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,426,168원 | 18,426,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,809,832원 |
매각가 78,000,000원 가정 시 배당 대상 채권 55,386,168원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 20,809,832원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 0원 | 20,809,832원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 62,400,000원 | 0원 | 5,490,632원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,920,000원 | 6,764,728원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 62,400,000원으로 내려가도 배당 대상 채권은 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 49,920,000원으로 낮아져 채권 미배당액 6,764,728원이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 목포캠퍼스 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 단독주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 391,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 5층이며 일반적인 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 용해3단지는 180세대, 준공일은 1985.03.27입니다.
- 재개발. 아파트 주민 탐문에 따르면 용해3단지재개발사업이 추진되었으나 현재는 중단된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 103,625,000원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 79,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -26.3%이므로 과거 100,000,000원 이상 거래를 그대로 현재 가치로 보기는 어렵습니다.
- 신건 할인폭. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 기준 79,000,000원의 98.7%입니다. 가격 차이가 1,000,000원에 그칩니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.4회입니다. 1회 유찰가는 62,400,000원, 2회 유찰가는 49,920,000원입니다.
- 재개발 상황. 용해3단지재개발사업이 추진되었으나 현재 중단된 상태라는 감정평가 참고사항을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준 근저당 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 명시 인수권리는 없지만, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건의 권리관계는 어렵지 않습니다. 2016년 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 79,000,000원보다 불과 1,000,000원 낮습니다. 동시에 거래 추세는 -26.3%, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다. 전체 과거 평균 대비 크게 할인돼 보이는 숫자보다 최근 시세와 하락 흐름을 우선해야 합니다. 권리는 안전형이지만, 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
