광주지방법원 2026타경50054. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 3층 305호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 64,000,000원입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2009.04.23 매매를 원인으로 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 61,075,068원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
등기 흐름만 보면 과거의 한국주택은행·우리은행·손현규 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 그래서 현 권리분석의 말소기준은 2026.01.22 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.03.10 한국토지주택공사의 주택임차권 60,000,000원이 남아 있고, 권리판정상 이 임차권은 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.04.23 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 61,075,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 미납관리비 | 1,240,610원 (2026.02 기준) |
① 권리 흐름 — 핵심은 6,000만원 임차권
과거 담보권은 정리돼 있습니다. 한국주택은행의 1996년 근저당, 우리은행의 2009년 근저당, 손현규의 2020년 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심적으로 남는 권리는 한국토지주택공사의 주택임차권과 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의 1건, 실제 입주자 1명
| 명의 / 입주자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 입주자 모수진 · 건물전부 | 60,000,000원 | 가능·판정주의 주민등록 2021.01.19 점유개시 2021.01.22 | 확정일자 있음 확정일자 2021.01.08 배당요구 2025.03.10 | 보증기관 명의 등기부상 매수인 인수 판정 명세서상 인수 없음 |
임대차계약일자는 2021.01.07(1차), 2023.01.03(2차)이고, 등기된 임차보증금은 60,000,000원입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 명의로 표시된 1건이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 입주자는 모수진 1명으로 확인됩니다.
주민등록일자와 점유개시일자, 확정일자가 등기부에 기재돼 있지만 임차인 분석 항목의 대항력 판정값 자체는 확정돼 있지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·세부 판정 필요로 보는 것이 안전합니다. 다만 임차권등기 자체가 경매개시결정일보다 앞서 있다는 점은 별도의 선순위 인수 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 시세 이상
근화희망타운1차 동일면적 거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 55,258,333원이지만, 가격 판단은 보다 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03 50,000,000원입니다. 신건 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.6%이며, 가격 추세도 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
거래 범위는 43,000,000원~65,000,000원입니다. 신건 최저가 64,000,000원은 범위 상단에 가깝고, 최신 거래 50,000,000원과 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 높습니다. 따라서 전체 평균 55,258,333원 대비로 보더라도, 최근 시세 기준으로 보더라도 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 61,075,068원 | 61,075,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,372,932원 |
64,000,000원 매각 가정 배당표에서는 신청채권자 청구액 61,075,068원이 전액 배당되고 소유자 잔여 1,372,932원이 산출됩니다. 다만 이 배당표에는 앞선 주택임차권의 인수 여부 상충이 해소돼 있지 않으므로, 임차권의 실제 배당·말소·승계 결과는 원본 서류를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 64,000,000원 | 61,075,068원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 11,196,668원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 21,252,348원 |
1회 유찰 시 매각가는 51,200,000원, 2회 유찰 시 40,960,000원입니다. 하지만 선순위 임차권 인수가 실제로 존재한다면 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 60,000,000원의 잔액승계 여부가 확인되기 전에는 회차별 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 3층 305호이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대이며 준공일은 1996.06.28입니다. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사 주택임차권이 등기부에서는 매수인 인수로 분류되지만 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재돼 있습니다. 이 상충을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 배당·말소 여부 확인. 배당요구일은 2025.03.10입니다. 보증금 60,000,000원의 실제 배당 여부와 미배당 잔액의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 입주자 관계 확인. 임차권 명의자는 한국토지주택공사이고 주민등록상 입주자는 모수진입니다. 보증기관 명의를 실제 임차인과 중복 계산하지 마세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이며 추세는 -2.5%입니다. 신건 최저가 64,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
- 미납관리비. 2026.02 기준 미납관리비 1,240,610원이 기재돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 임차권 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 신건에서 서두를 이유가 없다
이 물건은 단순한 “6,400만원 아파트 신건”으로 보면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 가격 추세는 -2.5%입니다. 신건 최저가부터 최근 시세의 116.6%이므로 가격 자체가 이미 높습니다.
여기에 2025.03.10 등기된 한국토지주택공사 임차권 60,000,000원이 있습니다. 등기부 권리판정은 이를 말소기준 이전의 매수인 인수권리로 분류하지만, 매각물건명세서는 인수권리 없음이라고 적고 있습니다. 이 상충이 해소되지 않은 상태에서는 안전형 물건으로 평가할 수 없습니다. 권리 확인이 먼저이고, 그 문제가 해소돼도 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보류, 가격도 보류입니다.
