광주지방법원 2026타경50054. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 305호, 동일 단지 비교평형 전용 59.79㎡대의 아파트입니다. 현재 최저매각가는 51,200,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 그런데 등기부를 보면 2025년 3월 한국토지주택공사가 보증금 60,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 이후 2026년 1월 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 선순위 임차권의 대항력과 인수 여부가 이번 경매의 핵심 쟁점입니다.

등기상 소유자는 유한회사씨엔케이입니다. 2009년 4월 23일 거래가액 44,000,000원에 취득했고, 과거 우리은행과 손현규 명의의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 살아 있는 근저당권보다 임차권등기와 강제경매개시결정 사이의 선후관계가 중요합니다. 등기부상 주민등록일과 점유개시일은 확인되지만, 현재의 실점유와 대항력 유지 여부까지 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 등기된 임차권

말소기준권리는 2026년 1월 22일 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·우리은행·손현규 근저당권은 이미 말소돼 현재 매수인이 해당 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 을구 7번 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2025년 3월 10일 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 보증금 60,000,000원, 건물 전부를 대상으로 하며 주민등록일 2021년 1월 19일, 점유개시일 2021년 1월 22일, 확정일자 2021년 1월 8일로 기재돼 있습니다.

② 임차인·보증기관 — 6,000만원의 성격부터 확인

등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로, 모수진이 입주자로 기재되어 있습니다. 등기상 실제 입주자는 1명이며, 한국토지주택공사는 보증기관 관련 신고로 구분합니다. 두 사람을 각각 독립된 임차인으로 계산하거나 보증금 60,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

근화희망타운1차 동일 평형인 전용 59.76~59.79㎡대의 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 55,258,333원, 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 50,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -2.5%로 하락하고 있습니다.

겉으로만 계산하면 최저가 51,200,000원은 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 하지만 최신 거래가 50,000,000원보다 이미 높은 가격이고, 하락 추세까지 나타납니다. 여기에 선순위 임차권의 인수 문제가 남아 있어 최저가만 기준으로 할인 매물이라고 판단하는 것은 위험합니다.

보증금 60,000,000원이 매각대금으로 전액 회수되지 않고 그 미회수액 전부를 매수인이 인수하는 경우의 조건부 비교입니다. 다른 우선배당, 실제 배당액, 대항력 인정 여부에 따라 결과가 달라집니다. 표의 인수액은 별도의 독립 보증금이 아니라 같은 보증금의 미회수분입니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,200,000원 가정)

위 표는 매각가 51,200,000원을 기준으로 집행비용 1,321,600원을 공제하고 신청채권자에게 49,878,400원을 배분하는 기초 추정입니다. 선순위 임차권의 우선배당 여부 및 실제 배당순위가 확정적으로 반영된 표는 아닙니다. 임차권의 인정 범위, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 미배당액은 크게 달라질 수 있습니다. 신청채권의 미배당액은 그 자체로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 대양동 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 3층 세대입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 새시창이 설치되어 있습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수설비 및 화재탐지·경보시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로와 단지 내 포장도로가 연결됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가 207,100원/㎡이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 관련 지정사항이 있습니다.
• 표기 차이. 공부상 단지 명칭은 근화희망타운아파트이나, 아파트 외벽에는 '하이팰리스'로 표기되어 있습니다.
• 환금성. 294세대, 1996년 준공 단지입니다. 실거래 가격은 43,000,000원부터 65,000,000원까지 차이가 크고 최근 가격 추세도 -2.5%로 하락하고 있어 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 7번 한국토지주택공사 임차권등기의 현재 효력, 보증금 60,000,000원 및 매각에 따른 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 대항력 재검증. 등기상 입주자 모수진의 주민등록일 2021.01.19, 점유개시일 2021.01.22, 확정일자 2021.01.08의 관계 및 이후 전입·점유 유지 상태를 확인해야 합니다.
• 보증기관 권리관계. 한국토지주택공사의 임차권등기와 보증기관 관련 신고가 어떤 법적 관계인지 확인하고, 실제 입주자와 보증기관의 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 배당·인수 분리. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 대한 예상배당과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 실제 배당순위와 인수금액을 법원 서류로 재확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 최신 거래 50,000,000원과 하락 추세 -2.5%를 더 중요하게 반영해야 합니다. 보증금 인수형이면 실질취득 60,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 2월 기준 1,240,610원의 미납관리비가 있습니다. 공용부분과 전용부분 등 법적으로 승계될 수 있는 범위 및 추가 발생액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 현장·명도. 등기상 입주자의 현재 점유 여부, 세대 내부 상태, 인도 가능성 및 명도비용을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부와 최종 매각조건, 등기부·명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려갔지만 위험은 내려가지 않았다”

이 물건의 최저가는 51,200,000원입니다. 최근 12개월 평균 54,900,000원과 비교하면 할인된 듯 보입니다. 그러나 최신 거래는 50,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -2.5%로 하락 중입니다. 가격만 놓고도 여유가 크다고 볼 수 없습니다.

무엇보다 60,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 되어 있지만, 등기부에 나타나는 선후관계와 임차권의 소멸 여부를 함께 검토해야 합니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계된다면, 실질취득가격은 약 60,000,000원으로 최근 시세 이상이 됩니다. 이 경우 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 총 취득부담은 크게 달라지지 않습니다.

반대로 인수의무가 없다는 점이 최종 확인되더라도, 하락 추세와 미납관리비 1,240,610원, 실제 점유·명도 문제는 여전히 고려해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.5회도 현재 입찰가가 유리하다는 보증은 아닙니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재 단계에서는 가격 할인을 확정적인 이익으로 평가하기 어렵습니다. 임차권이 소멸하는 구조인지, 매수인이 보증금의 미배당분을 인수하는지 먼저 확인해야 합니다. 이번 경매의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 떠안게 되는 금액을 확정하는 것입니다.