광주지방법원 2026타경50091. 목포시 산정동 현대아파트 102동 1층 102호입니다. 이 사건은 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 2026.02.04 상속재산분할을 위한 형식적경매가 개시된 사건입니다. 2025.06.20 상속을 원인으로 모판순 13분의 3, 박힐다·박정우·박수경·박순현·박진택 각 13분의 2 지분의 공유관계가 형성됐고, 그 뒤 모판순이 경매개시결정의 채권자로 기재돼 있습니다.
등기부만 보면 과거 한국주택은행 근저당, 김정화 근저당, 성동신용협동조합 가압류, 이광행 가처분은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 별도의 선순위 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 그러나 점유·임차 부분은 별도입니다. 모판순은 공동소유자이면서 현황조사·매각물건명세서에 점유 관련자로 함께 등장하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 관계인 점유인지 실제 임대차인지부터 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50091 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 225-25 현대아파트 102동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 매칭 면적 | 84.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 · 제1층 제102호 |
| 소유관계 | 모판순 13분의 3 · 박수경 13분의 2 · 박순현 13분의 2 · 박정우 13분의 2 · 박진택 13분의 2 · 박힐다 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 48,700,000원 / 48,700,000원 (신건) |
| 청구금액 | 28,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 이미 정리, 핵심은 점유 확인
1994년 설정된 한국주택은행 채권최고액 13,000,000원의 근저당은 2014.01.21 해지로 말소됐고, 2004년 김정화 채권최고액 30,000,000원의 근저당도 2007.03.13 해지로 말소됐습니다. 1999년 성동신용협동조합 가압류와 2000년 이광행 가처분 역시 각각 2003.08.02, 2001.04.18 정리됐습니다. 현재 계산상 권리 기준점은 2026.02.04 경매개시결정입니다.
② 점유·임차 확인 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 모판순 | 미상 | 2007.01.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 표에서 가장 중요한 것은 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있지만, 점유자의 임대차 실체와 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 그 0원을 실제 인수액으로 고정할 수 없습니다. 특히 같은 이름의 모판순이 공동소유자이자 경매 관계인으로 기재돼 있어 관계인 점유 또는 가장임차인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 4,870만원은 최근 12개월 평균의 113.3%
실거래 비교 대상은 현대청호, 면적 84.89㎡입니다. 최근 12개월 평균은 43,000,000원, 최신 거래는 2025.07 · 35,000,000원입니다. 현재 최저매각가 48,700,000원은 최근 12개월 평균의 113.3%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다. 최근 가격 추세도 -3.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.89㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 84.89㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.01 | 84.89㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2024.04 | 84.89㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.02 | 84.89㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 84.89㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.05 | 84.89㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2022.11 | 84.89㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2022.10 | 84.89㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2022.09 | 84.89㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 84.89㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 84.89㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,600원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 모판순 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,623,400원 |
배당 시뮬레이션상 신청금액 28,800,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 18,623,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 모판순의 보증금이 미상이므로 실제 입찰 전 임대차 실체를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청금액 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 48,700,000원 | 28,800,000원 | 18,623,400원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 38,960,000원 | 28,800,000원 | 9,058,720원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 31,168,000원 | 28,800,000원 | 1,406,976원 |
가격만 놓고 보면 현재 48,700,000원보다 유찰 시나리오가 최근 실거래 수준에 가까워집니다. 다만 이 사건은 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 자동으로 확정되는 구조가 아닙니다. 모판순의 보증금이 존재하고 매수인이 부담해야 할 법적 지위가 인정되는 경우에는 그 금액까지 합산해 시세와 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 목포유달중학교 북서측 인근이며 아파트 단지, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제1층 제102호이며 위생·급배수·바닥난방·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 남서측 및 북서측으로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다. 공시지가는 216,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 현대청호 64세대, 준공일 1991.09.14이며 84.89㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 44,166,666원입니다.
- 최근 흐름. 최근 12개월 평균은 43,000,000원, 최신 거래는 35,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 -3.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 모판순 점유관계 확인. 2007.01.15 전입, 보증금·확정일자·점유부분 미상입니다. 공동소유자 및 경매 관계인과 동일인이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 자료와 현장 확인이 필요합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 매각물건명세서 명시 인수권리는 없지만 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 48,700,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 113.3%입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 응찰하지 않도록 기준을 세워야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세가 -3.5%이고 최신 거래가 35,000,000원이므로 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 형식적경매 구조 확인. 2026.02.04 상속재산분할을 위한 형식적경매가 개시된 공유물건입니다. 일반 담보권 실행 경매와 사건 성격이 다릅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기부가 단순해도, 가격과 점유는 별개다”
이 사건은 과거 근저당·가압류·가처분이 모두 정리돼 있어 현존 등기권리 자체는 단순합니다. 하지만 공동소유자 모판순이 점유 관련자로 함께 나타나고, 전입일은 2007.01.15인데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 사실만으로 실제 인수비용을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 48,700,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 113.3%이고 최신 거래 35,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -3.5%입니다. 결론은 등기부는 비교적 단순하지만 점유관계는 확인 전, 신건 가격은 보류입니다. 임차관계와 보증금이 확인된 뒤에야 실제 취득비용을 확정하고 시세와 비교할 수 있습니다.
