광주지방법원 2026타경50097. 전라남도 신안군 도초면 수다리 679의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 박윤기이며, 2023.07.19 매매를 원인으로 2023.07.25 소유권을 이전받았습니다. 등기상 근저당권과 압류 내역은 없고, 2026.02.05 상록수제일차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 산정돼 있습니다. 신청채권자 청구금액은 8,706,025원, 현재 최저매각가는 21,061,100원입니다.
권리배당만 보면 구조는 단순합니다. 현재 회차는 물론 1회 유찰 시 16,848,880원, 2회 유찰 시 13,479,104원 시나리오에서도 신청채권자의 8,706,025원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액 역시 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 숫자보다 중요한 것은 농지취득자격증명과 공부·현황 차이, 인접필지 침범 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 도초면 수다리 679 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 박윤기 (2023.07.19 매매 · 2023.07.25 소유권이전) |
| 토지 | 298.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 현황 단독주택 건부지 |
| 건물 | 등기사항증명서상 52㎡·스레이트지붕 / 현황 59.28㎡·함석지붕 |
| 감정가 / 최저가 | 21,061,100원 / 21,061,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문 유한회사 / 8,706,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 배당 시나리오상 인수 0원
말소기준권리는 2026.02.05 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 특별매각조건 — 이 사건의 실질적인 핵심
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물과 지상 수목이 포함됩니다.
- 지목과 현황 차이. 토지의 등기사항증명서상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘단독주택 건부지’입니다.
- 건물 표시 차이. 건물은 등기사항증명서상 52㎡·스레이트지붕이나 현황은 59.28㎡·함석지붕입니다.
- 인접필지 걸침. 건물 및 제시외 건물인 보일러실 일부가 인접필지 1343번지에 걸쳐 소재합니다.
따라서 이 물건은 등기상 인수권리보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 토지·건물의 실제 경계 및 이용상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 특히 인접필지 1343번지에 걸친 부분은 매각 후 사용·점유 관계에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현황측량과 경계 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,061,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.7% 추정) | - | 779,100원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 8,706,025원 | 8,706,025원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,575,975원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 8,706,025원이 전액 배당되고 11,575,975원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 21,061,100원 | 8,706,025원 | 0원 | 11,575,975원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,848,880원 | 8,706,025원 | 0원 | 7,439,575원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 13,479,104원 | 8,706,025원 | 0원 | 4,130,455원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 ‘수다마을’ 내에 위치하며 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지. 면적 298.0㎡, 평지·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 7,340원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 시멘트블록조 단층 건물입니다. 위생 및 급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 단독주택 건부지이고, 건물은 공부상 52㎡·스레이트지붕이나 현황은 59.28㎡·함석지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출할 수 있는지 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 특별매각조건에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 관련 행정절차를 확인하세요.
- 인접필지 1343번지. 건물 및 제시외 보일러실 일부가 걸쳐 있는 부분의 실제 경계와 사용관계를 확인하세요.
- 공부·현황 대조. 토지 지목과 현황, 건물 면적과 지붕 형태가 서로 다르므로 현황측량과 공부 대조가 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상 수목이 포함되는 매각범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 특별매각조건은 별개다”
이 사건의 배당 구조만 보면 단순합니다. 신청채권자 청구금액 8,706,025원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만 보고 권리가 모두 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.
공부상 ‘답’인 토지를 취득하기 위해 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출해야 하고, 제출하지 못하면 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 토지는 현황상 단독주택 건부지이고, 건물의 공부상 면적·지붕과 현황도 다르며, 건물 및 보일러실 일부는 인접필지 1343번지에 걸쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 권리배당은 단순하지만 취득요건과 물리적 현황은 단순하지 않은 사건입니다. 입찰 판단의 중심은 최저가 자체보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 실제 경계·점유·건물 현황의 확인에 두는 것이 맞습니다.
