서울남부지방법원 2024타경148458. 영등포구 당산동 ‘리버뷰’ 제8층 제813호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 15.05㎡, 건물은 지상 16층이고 본건은 8층입니다. 현재 소유자 김태화는 2024.07.19. 거래가 136,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2024.10.04. 등기된 원정윤의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.07.16., 점유개시는 2020.08.07., 주민등록은 2020.08.25.이며, 보증금은 2022.07.02. 증액분 6,500,000원을 포함해 136,500,000원입니다. 이 전입일은 말소기준으로 제시된 2024.11.13. 가압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 97, 제8층 제813호 (당산동, 리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 15.05㎡ · 지상16층 중 8층 |
| 사용승인 | 2015.06.09. |
| 소유자 | 김태화 (2024.07.19. 거래가 136,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
2015.06.22. 설정된 하나은행 근저당권 111,600,000원은 2020.08.07. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.13. 김기용의 가압류 10,000,000원입니다. 그러나 원정윤은 그보다 훨씬 앞선 2020.08.25. 주민등록을 갖추고 2020.08.07.부터 점유한 것으로 등기돼 있어, 이 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 임차권이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 원정윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 136,500,000원 | 전입 2020.08.25. 점유개시 2020.08.07. 배당요구 2024.10.04. | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
등기부에는 최초 보증금 130,000,000원에 대해 확정일자 2020.07.21. 기록이 있고, 2022.07.02. 보증금이 6,500,000원 증액돼 총 136,500,000원이 됐습니다. 다만 현재 배당계산은 우선변제권 없음으로 반영돼 있으므로, 입찰 판단에서는 보증금 전액 인수를 전제로 잡는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 275,500,000원으로 봐야 한다
리버뷰 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 131,708,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 실거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 127,000,000원이고 최신 거래는 2026.02. 149,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.05㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 15.05㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2024.07 | 15.05㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 15.05㎡ | 8 | 136,500,000원 |
| 2023.07 | 15.05㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 15.05㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 15.05㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2022.11 | 15.05㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2022.08 | 15.05㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2022.05 | 15.05㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2022.02 | 15.05㎡ | 14 | 156,000,000원 |
| 2021.12 | 15.54㎡ | 12 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.05㎡ | 2건 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 131,708,333원 |
최저가 139,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 127,000,000원의 109.4%, 전체 평균 131,708,333원의 105.5%입니다. 즉 인수권리를 빼고 보더라도 최근 평균보다 높습니다.
여기에 매수인이 떠안는 임차보증금 136,500,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 275,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 216.9%, 최신 실거래 149,000,000원의 184.9%입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 139,000,000원을 기준으로 “싸다”거나 “유찰되면 곧바로 메리트가 생긴다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 인수 · 임차인 원정윤 보증금 | 136,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김기용 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 원정윤 | 136,500,000원 | 126,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 총액 146,500,000원 중 예상배당은 136,254,000원, 미배당은 10,246,000원입니다. 임차인 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 136,500,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 136,500,000원이 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 139,000,000원 | 136,500,000원 | 275,500,000원 | 10,246,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 111,200,000원 | 136,500,000원 | 247,700,000원 | 37,656,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,960,000원 | 136,500,000원 | 225,460,000원 | 59,541,280원 |
이 사건의 배당 시나리오는 우선변제권이 없는 것으로 반영된 임차보증금 136,500,000원이 모든 회차에서 전액 인수되는 구조입니다. 따라서 1회 유찰 후에도 실질취득액은 247,700,000원, 2회 유찰 후에도 225,460,000원입니다. 둘 다 최근 12개월 평균 127,000,000원을 크게 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상16층 건물의 8층입니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,430,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 리버뷰는 149세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.7회, 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 확정. 최저가 139,000,000원이 아니라 매각물건명세서상 임차권 인수 범위와 실제 미배당액을 먼저 확인해야 합니다.
- 원정윤의 지위 확인. 임차인과 강제경매 채권자의 이름이 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 관련 판결·임대차계약·배당요구·임차권등기명령 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 127,000,000원, 최신 거래 149,000,000원, 추세 -4.3%를 기준으로 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회·2회 유찰 시에도 계산상 인수액 136,500,000원이 그대로 남아 실질취득액이 각각 247,700,000원·225,460,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “139,000,000원짜리 물건”이 아니다
표면적인 최저매각가는 139,000,000원이지만, 이 사건의 경제적 부담은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 원정윤의 보증금 136,500,000원이 배당표상 전액 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득액은 275,500,000원입니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 127,000,000원, 최신 거래는 149,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.3%입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.7회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 임차인과 경매채권자가 동일한 이름이라는 확인 포인트도 남아 있습니다.
결론은 권리 위험이 크고 가격 메리트도 없는 D등급 구간입니다. 이 사건은 최저가의 할인 폭이 아니라 임차보증금의 실제 인수 여부가 해소되는지가 투자 판단을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 그 확인 없이 최저가만 보고 응찰하는 접근은 피해야 합니다.
