서울남부지방법원 2025타경690. 금천구 시흥동 905-78 파크타운의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 다중주택 2개호, 2층은 3개호, 3층은 3개호, 4층은 1개호로 이용 중이며 사용승인일은 2021.05.12.입니다. 제시외 건물도 포함되고 그 감정가는 97,786,800원입니다.
등기부에서 가장 먼저 봐야 할 부분은 2021.06.01. 신목신용협동조합의 채권최고액 948,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2022.04.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.05.21. 현대카드 주식회사의 가압류 8,026,125원입니다. 문제는 임차인들의 전입일이 대부분 이보다 앞선다는 점입니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 905-78 파크타운 · 서울특별시 금천구 독산로3길 18-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지상4층 다중주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 2개호 · 2층 3개호 · 3층 3개호 · 4층 1개호 |
| 소유자 | 박채연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,218,986,080원 / 1,218,986,080원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정가 97,786,800원 포함 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.21. 가압류
② 임차인 — 선순위 전입이 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤승희 · 점유부분 미상 | 2021.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 임향미 · 302호 | 2021.06.29 | 2021.06.09 | 125,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 손석현 · 101호 | 2021.11.22 | 2021.11.01 | 130,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 오현민 · 301호 | 2021.11.19 | 2021.10.25 | 160,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 이연경 · 303호 | 2022.04.11 | 2022.03.14 | 100,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 김규환 · 102호 | 2022.01.13 | 2021.12.03 | 150,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 김정우 · 202호 | 2023.03.09 | 2023.02.16 | 100,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 이인진 · 203호 | 2022.05.02 | 2022.03.31 | 100,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 주거주택 점유기록 | 2022.01.13 | 2021.12.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 신고 |
임차권등기로 금액이 확인되는 7명의 보증금 합계는 865,000,000원입니다. 전입일은 모두 말소기준 2024.05.21.보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어, 배당에서 못 받은 잔액이 있으면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 여기에 윤승희는 2021.09.27. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,218,986,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,589,861원 |
| 1. 임향미 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 1. 손석현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 오현민 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 이연경 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 김규환 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 김정우 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 이인진 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,026,125원 | 8,026,125원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 박채연의 파산관재인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 331,370,094원 |
현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유기록도 위 금액배당에 포함되지 않았습니다. 따라서 331,370,094원의 잔여와 0원의 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,218,986,080원 | 331,370,094원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 975,188,864원 | 90,010,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 780,151,091원 | 0원 | 95,050,420원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 총액이 크기 때문에 단순히 유찰되어 최저가가 내려가는 것만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 2회 유찰 시 낙찰가 780,151,091원에 알려진 미배당 인수액 95,050,420원이 더해져, 최소한 계산상 실질취득 부담은 875,201,511원입니다. 여기에 미상 보증금 점유가 실제로 인정되면 부담은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 백산초등학교 북측 인근. 다가구주택·다세대주택·상가주택·다중주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반·간선·지선·공항버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층. 사용승인일 2021.05.12.이며 기본 위생·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 1층 2개호, 2층 3개호, 3층 3개호, 4층 1개호의 다중주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤승희 보증금 확인. 2021.09.27. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 확인이 필수입니다.
- 주거주택 점유기록 확인. 2022.01.13. 전입, 2021.12.03. 확정일자 및 배당요구 기록이 있으나 보증금은 확정되지 않았습니다.
- 임차권 7건 배당 확인. 알려진 보증금만 865,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 2회 유찰 시 계산상 인수액 95,050,420원이 발생합니다. 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 감정가 97,786,800원의 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 배당변수 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당순서와 잔여액을 바꿀 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 0원 인수”만 보고 안전하다고 끝낼 사건이 아니다
현재 신건 가격 1,218,986,080원에서는 알려진 임차권등기 7명의 보증금 865,000,000원이 모두 배당되어 계산상 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입의 윤승희는 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 별도의 주거주택 점유기록도 보증금이 불명확합니다. 여기에 유찰이 깊어지면 알려진 임차권만으로도 2회차에서 95,050,420원의 인수가 발생합니다.
결론은 “현재 배당표는 여유가 있지만, 선순위 임차관계의 미상 금액이 남아 있는 C등급 확인형 물건”입니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 입찰 전에는 미상 임차보증금과 실제 배당순위를 확정한 뒤 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
