서울남부지방법원 2025타경802. 가산디지털단지역 동측 인근 대륭포스트타워5차 1층 109호로, 건축물대장상 지원시설(의류소매점), 현황은 카페(바나커피)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유권은 2021.12.20. 황종훈·신기은·임미라·윤명주가 각각 4분의 1씩 취득했고 거래가액은 1,825,663,100원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 1,284,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민은행의 추가 근저당 126,000,000원, 주식회사바나플에프엔비의 전세권 50,000,000원, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인 역시 2022.04.14. 전입으로 말소기준일 2021.12.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 별개의 핵심이 있습니다. 매각물건명세서에는 2009.11.11. 설정된 1토지 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-3 대륭포스트타워5차 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 지원시설(의류소매점) · 현황 카페(바나커피) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상20층 건물 중 제1층 제109호 |
| 소유자 | 신기은·윤명주·임미라·황종훈 각 4분의 1 공유 |
| 취득 거래가액 | 1,825,663,100원 (2021.11.22. 매매, 2021.12.20. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,915,000,000원 / 1,915,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,254,751,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 금융권리는 정리되지만, 토지 구분지상권은 남는다
말소기준은 2021.12.20. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당과 바나플에프엔비 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사엘지패션의 전세권 10,000,000,000원은 2020.01.13. 해지로 이미 말소됐고, 엘지전자주식회사의 근저당권 3,884,392,000원 역시 2018.01.15. 해지로 이미 말소됐습니다.
또한 황종훈의 4분의 1 지분에는 2025.08.11. 서울회생법원 파산선고결정이 있었고 2025.08.18. 등기됐습니다. 입찰 전에는 해당 기입과 매각 대상·절차의 관계를 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바나플에프엔비 | 전부 · 2022.04.14. | 50,000,000원 / 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 바나플에프엔비는 전부를 점유하고 있으며 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원입니다. 전입일 2022.04.14.은 말소기준일 2021.12.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 같은 회사 명의 전세권 50,000,000원도 2022.03.16. 설정된 후순위 권리로 매각 시 소멸합니다. 확정일자와 배당요구에 따른 별도 우선변제 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차에서 전세금 50,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 회차별 배당여력 — 2회 유찰부터 미배당 발생
현재 회차 매각가 1,915,000,000원과 1회 유찰 가정 1,532,000,000원에서는 채권자 총액 1,460,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰해 1,225,600,000원이 되면 채권자 총 지급액은 1,210,944,000원, 미배당은 249,056,000원으로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,915,000,000원 | 1,460,000,000원 | 0원 | 433,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,532,000,000원 | 1,460,000,000원 | 0원 | 54,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,225,600,000원 | 1,210,944,000원 | 249,056,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,915,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,550,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,284,000,000원 | 1,284,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사바나플에프엔비 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 433,450,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 1,460,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 433,450,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 동측 인근이며, 주위는 아파트형공장·지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다. 감정요항표상 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 지원시설(의류소매점)이나 현황은 카페(바나커피)로 이용 중입니다. 현재 임차인 주식회사 바나플에프엔비가 전부를 점유합니다.
- 도로. 북동측 약 45m, 북서측 및 남서측 약 20m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 근린시설·지원시설이며 현재 카페로 이용되는 물건이므로, 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 평가하기보다 해당 용도에 맞는 실제 임대·매매 수요를 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2009.11.11. 제83494호, 1토지 을구 1번 구분지상권의 범위·목적·존속내용을 등기 원문에서 확인하세요. 매각물건명세서상 매수인 인수사항입니다.
- 임차인 명도. 바나플에프엔비가 전부를 점유하고 현황 카페로 이용 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 영업시설 정리 문제는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 전세권과 임대차 구분. 바나플에프엔비의 전세권 50,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하고, 임차인 전입 역시 후순위입니다. 다만 확정일자·배당요구 등 배당 세부사항은 원본을 다시 확인하세요.
- 공유·파산 기입 확인. 소유자는 4명 각 4분의 1 공유이고, 황종훈 지분에는 파산선고가 기입돼 있습니다. 매각 대상과 관련 절차를 사건기록에서 대조하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가 1,915,000,000원이 감정가와 동일한 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않는 만큼 ‘싸다’고 전제하지 말고 실제 상가·지원시설 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 국민은행 추가 근저당과 바나플에프엔비 전세권이 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 임차보증금이나 후순위 금융권리를 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 금전 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내면 중요한 한 줄을 놓칩니다. 1토지의 금천구 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 현황 카페로 사용되는 근린시설이라는 용도와, 가격을 직접 비교할 실거래 수치가 확인되지 않는 점까지 감안하면 신건 1,915,000,000원을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 근거도 부족합니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선행 구분지상권을 품고 사는 물건. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 구분지상권의 실질적 영향과 근린시설의 실제 가치 확인입니다.
