의정부지방법원 2024타경5540. 동두천시 광암동의 성지요양병원으로 이용 중인 의료시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 6,150,000,000원, 현재 최저매각가는 2,109,450,000원으로 3회 유찰됐습니다. 신청채권자는 주식회사전북은행이고 청구액은 2,438,677,504원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 먼저 존재하는 압류입니다. 현재 말소기준권리는 2021.12.30 설정된 주식회사전북은행 근저당권으로 채권최고액은 2,932,500,000원입니다. 그러나 갑구에는 그보다 훨씬 앞선 2006.11.29 동두천시 압류가 남아 있고, 등기 판정도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서 별도 인수금액이 산정되지 않았다는 이유만으로 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 485-24 · 486-4 · 486-31 · 486-32 · 성지요양병원 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 광암로17번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 성지요양병원(의료시설)으로 이용중 |
| 소유자 | 의료법인새롬의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 6,150,000,000원 / 2,109,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 2,438,677,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(옥외주차장) 포함 · 목록 1~4는 목록 5~13의 대지권 목적 토지 · 대지권미등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류가 남는다
현재 경매의 말소기준은 2021.12.30 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후의 2024.09.10 동두천시 압류, 2024.09.12 임의경매개시결정, 한국전력공사·주식회사옥서스의 가압류, 2025.01.13 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이 물건은 임차인 보증금 인수형이 아니라, 등기부상 선순위 압류와 세금관계 확인이 중심인 사건입니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 가점은 금물
현재 최저매각가는 2,109,450,000원으로 감정가 6,150,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,109,450,000원 | 861,363,360원 | 2,085,955,500원 |
| 4회 유찰 시 | 1,476,615,000원 | 1,487,870,010원 | 1,459,448,850원 |
| 5회 유찰 시 | 1,033,630,499원 | 1,926,424,666원 | 1,020,894,194원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,109,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,494,500원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,932,500,000원 | 2,085,955,500원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 한국전력공사 | 10,363,860원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 주식회사옥서스 | 4,455,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 전제로 하면 채권 총액 2,947,318,860원 중 2,085,955,500원이 배당되고 861,363,360원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 표와 별개로 2006.11.29 동두천시 선순위 압류의 인수 여부와 금액은 반드시 별도 확인해야 합니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 5~13은 모두 성지요양병원 의료시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕, 지하층 제지101호 외 8개 호수이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 토지로 의료시설 등 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 주변환경. 광암파출소 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·요양병원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 토지상 권원미상의 제시외 건물인 옥외주차장이 소재하며 일괄매각에 포함됩니다.
- 대지권. 목록 1~4는 목록 5~13 대지권의 목적 토지이며 대지권미등기입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류 확인. 2006.11.29 동두천시 압류의 현재 존속 여부, 체납액, 낙찰 후 부담 범위를 동두천시와 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 동두천시 압류와 국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 대지권미등기 확인. 목록 1~4와 목록 5~13의 관계 및 대지권 취득 가능 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 옥외주차장이 일괄매각에 포함되므로 현황·권원·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 의료시설 현황 확인. 성지요양병원으로 이용 중인 특수 용도 부동산이므로 실제 점유·운영 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 선순위 압류가 먼저다
이 사건은 감정가 6,150,000,000원에서 3회 유찰돼 2,109,450,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락률보다 더 중요한 것은 2006.11.29 동두천시 압류가 2021.12.30 전북은행 근저당보다 선순위라는 점입니다. 그 압류의 인수 금액이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류, 의료시설이라는 특수 용도, 대지권미등기, 옥외주차장 제시외 건물, 최근 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 압류를 포함해 실제로 얼마를 부담하게 되는가”입니다.
