서울남부지방법원 2025타경13044. 서울 영등포동6가 리저브오피스텔 703호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔·원룸형입니다. 등기상 현재 공유자는 김광심과 조춘봉으로 각 2분의 1 지분입니다. 이번 경매개시결정은 “3번 조춘봉 지분 임의경매개시결정”으로 기재되어 있고 원인은 청산을 위한 형식적경매입니다.
권리분석의 기준점은 2020.07.09. 김민태의 조춘봉 지분 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 2019.01.21. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기는 매각물건명세서상 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 한 건 때문에 최저가 73,500,000원을 곧바로 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13044 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제703호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 원룸형(방겸주방, 욕실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 중 7층 · 사용승인 2018.07.06. |
| 현재 공유자 | 김광심 2분의 1 · 조춘봉 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 73,500,000원 (신건) |
| 경매 성격 | 조춘봉 지분 · 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
2023.11.09.에는 갑구 4번 가등기에 대해 채무자회생및파산에 관한 법률에 의한 부인 등기가 추가되어 있으나, 이 사건 자료상 갑구 4번 자체의 매각 소멸 여부는 매수인 인수로 정리되어 있습니다. 따라서 입찰 판단은 ‘가등기가 없어질 것’이라는 전제를 두지 않고 진행해야 합니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 확정되지 않았다
실제 임차인 신고는 1명입니다. 김광심은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인됩니다. 다만 현재 등기상 공유자 김광심과 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 여부를 함께 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광심 | 미상 | 2018.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2018.07.30.은 말소기준권리 2020.07.09.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금 승계액 또한 계산할 수 없습니다.
③ 실질취득가 — 73,500,000원으로 끝난다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 73,500,000원입니다. 그러나 이 사건은 인수되는 소유권이전청구권가등기가 있고, 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 낙찰가에 추가될 수 있는 권리부담을 특정할 수 없어 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다.
특히 이 사건에서 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것은 배당표에 반영된 채권의 금전배당 기준입니다. 별도로 존속하는 가등기의 법적 부담과 보증금 미상 임차인의 승계 가능성까지 ‘0원’이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 김민태 | 127,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 김경희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자조춘봉의파산관재인강성필 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 327,000,000원 중 71,777,000원이 배당되고 255,223,000원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표는 존속 가등기의 법적 인수부담을 금전액으로 평가한 표가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 실제 감정 이용상태는 오피스텔, 건축물현황도 기준 원룸형(방겸주방·욕실)입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상8층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.07.06.이며 승강기·개별난방·기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 동측 약 8미터 폭 포장도로에 접하고 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지는 324.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 주의. 해당 구분건물은 오피스텔 32개호로 이루어져 있으며, 이번 사건은 일반적인 권리정리형 물건이 아니라 인수 가등기와 공유관계가 얽힌 형식적경매입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원인서류 확인. 2019.01.16. 매매예약에 기한 2019.01.21. 가등기의 성격과 본등기 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 해당 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 김광심 확인. 전입일 2018.07.30.은 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 공유자 동일인 관계 확인. 임차인 김광심과 현재 2분의 1 공유자 김광심의 관계를 확인해 점유의 법적 원인을 정리해야 합니다.
- 경매 대상 범위 확인. 등기상 경매개시결정은 조춘봉 지분에 관해 기재되어 있으므로 매각 대상 지분과 감정·매각 조건을 원본에서 정확히 확인해야 합니다.
- 낙찰가만으로 수익성 계산 금지. 실질취득가는 인수 가등기 및 임차보증금 승계 여부가 확정된 뒤 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 7,350만원”보다 권리의 끝을 먼저 보라
이 사건은 신건이고 최저가는 73,500,000원이지만, 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2019.01.21. 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 정리되어 있고, 전입이 빠른 김광심의 임차보증금도 확정되지 않았습니다. 게다가 임차인과 현재 공유자의 이름이 동일해 점유관계 자체도 확인이 필요합니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가등기의 실체 → 임차관계 → 경매 대상 지분 → 그 다음 가격입니다. 이 네 가지가 정리되기 전에는 73,500,000원을 실질취득가로 보거나 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 불확실성이 해소되지 않은 현재 단계의 결론은 입찰 보류·원본 확인 우선입니다.
