의정부지방법원 2025타경4506. 경기도 양주시 백석읍 기산리 280-6 소재 물건으로, 토지 998.0㎡와 근린생활시설·주택 이용 부분이 함께 확인됩니다. 소유자는 김준모이며, 현재 권리분석의 기준점은 2020.04.22. 설정된 장흥농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 2023.08.28. 전입한 김우홍은 이보다 후순위여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태는 기호 2가 근린생활시설(음식점) 및 주택(방2·주방·화장실), 기호 3이 근린생활시설(방갈로 및 화장실)이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 권리만큼이나 이용현황·토지 규제·지상권 말소절차를 함께 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4506 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 기산리 280-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 및 주택 · 근린생활시설(방갈로 및 화장실) |
| 토지 | 998.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김준모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 910,491,650원 / 910,491,650원 (신건) |
| 청구액 | 256,765,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인은 대항력 없음
2019.08.12. 양주시 압류가 있었지만 2019.09.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.04.22. 장흥농업협동조합 근저당권이며, 이후 2025.09.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 김우홍 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우홍 | 2023.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 매수인 인수 0원 |
김우홍의 전입일은 2023.08.28.로 말소기준인 2020.04.22.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 910,491,650원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균 및 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 910,491,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,504,916원 |
| 1. 근저당 · 장흥농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 573,986,734원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 325,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기산저수지 서측 인근이며 음식점·숙박시설·요양원·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 근린생활시설(음식점) 및 주택(방2·주방·화장실), 기호 3은 근린생활시설(방갈로 및 화장실)입니다.
- 건물구조. 기호 2는 경량철골구조 기타지붕 단층, 기호 3은 경량철골구조 기타지붕 2층입니다.
- 토지. 998.0㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 규제. 접도구역·제한보호구역·토석채취제한지역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 소로2류 접합 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 322,300원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 목록1 토지 지상의 석축·소나무 등 정원수가 평가에 포함돼 있습니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 근린생활시설이나 현황 일부는 주택으로 이용 중이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 910,491,650원 | 325,000,000원 | 0원 | 573,986,734원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 728,393,320원 | 325,000,000원 | 0원 | 393,709,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 582,714,656원 | 325,000,000원 | 0원 | 249,487,509원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 장흥농업협동조합 채권 325,000,000원은 모두 전액 배당되고, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 회차별 금액은 실거래가와 비교된 적정가격이 아니라 감정가를 기준으로 한 시나리오입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 김우홍은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부를 원본에서 확인하세요.
- 지상권. 목록1 을구 6번 지상권설정등기에 관해 2025.10.01. 말소동의서 제출 사실이 있으므로 실제 말소 상태와 매각조건을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 석축·소나무 등 정원수가 포함되는 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 토지 규제. 접도구역·제한보호구역·토석채취제한지역·성장관리권역 등 토지이용 제한이 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현황 이용. 공부상 근린생활시설인 목록2의 일부가 주택으로 이용 중인 점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 신건 910,491,650원이 적정한지 별도의 시장가격 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.04.22. 장흥농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2023.08.28. 전입한 김우홍은 후순위라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 목록1 지상권 말소동의서, 임차인의 미상 보증금·우선변제 관계, 제시외 건물 포함 일괄매각, 접도구역·제한보호구역 등은 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 910,491,650원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 토지·이용·지상권 확인은 필수. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
