의정부지방법원 2025타경5066. 동두천시 생연동 532-2, 삼익빌라 가동 3층 302호로 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 등기부 을구 1번에 이금단의 주택임차권이 2006.09.22. 등기되어 있고, 임대차계약일 2004.08.15., 점유개시 2004.08.24., 확정일자 2004.08.27., 주민등록일자 2004.08.30., 보증금은 21,000,000원입니다. 이는 2013.05.31. 동두천시 압류보다 앞선 권리입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 다행히 현재 최저가 67,000,000원 기준 예상배당에서는 이금단의 보증금 21,000,000원이 전액 배당되어 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 별도 점유자 ‘조이’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 532-2 3층302호 · 경기도 동두천시 동광로154번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오문효 3분의 1 · 오영애 3분의 1 · 오영희 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금단 / 21,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
말소기준으로 선언된 권리는 2013.05.31. 동두천시의 압류입니다. 하지만 이보다 앞서 2006.09.22. 이금단의 주택임차권등기가 존재합니다. 이금단은 주민등록일 2004.08.30., 확정일자 2004.08.27.이고 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다. 따라서 이 권리는 “낙찰로 무조건 없어지는 권리”가 아니라, 보증금이 배당으로 전액 정리되는지 확인해야 하는 권리입니다.
② 임차관계 — ‘이금단’과 ‘조이’를 분리해 본다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금단 주거용 건물 전부 · 임차권등기 | 2004.08.30. 2004.08.27. | 21,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 가정 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 조이 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
‘조이’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 이 점 때문에 배당표상 인수액 0원이라는 숫자만으로 권리 위험을 완전히 닫을 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 67,000,000원이고 신건 최저가도 67,000,000원입니다. 삼익빌라(가동)는 11세대, 사용승인 관련 기준일은 1995.05.24.이며, 이번 자료에서 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 이금단 보증금 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 이금단 | 21,700,000원 | 21,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,694,000원 |
현재 67,000,000원 가정에서는 이금단 임차보증금 21,000,000원이 전액 배당되어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 구조를 다시 계산
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 67,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 53,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 42,880,000원 | 991,840원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 2회 유찰 가정에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 이금단의 선순위 임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액 인수가 원칙이므로, 실제 입찰 회차에서는 배당순위와 배당액을 다시 확인해야 합니다. 특히 ‘조이’의 전입·보증금이 확인되면 계산 구조가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 생연동 삼익빌라 가동 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 도로, 남측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 335.0㎡, 공시지가 553,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 삼익빌라(가동)는 11세대이며 1995.05.24. 기준의 준공 정보를 가지고 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이금단 임차보증금 배당 재확인. 21,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 조세채권을 포함해 다시 확인해야 합니다.
- 조이의 전입·보증금 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 이금단의 관계인 자료 대조. 임차권자이면서 강제경매 채권자인 구조이므로 임대차계약, 임차권등기명령, 배당요구 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 신건 최저가 67,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 최근 거래 비교가 필요합니다.
- 현황·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 리스크 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 이금단의 21,000,000원 주택임차권은 2013년 말소기준 압류보다 앞선 선순위 권리지만, 현재 67,000,000원 배당 가정에서는 전액 변제되어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 둘째, 점유자 ‘조이’는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 게다가 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액도 없어 67,000,000원의 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “현재 배당 구조는 성립하지만, 미상 점유자와 실제 배당을 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
