⚠️ 유치권 신고 420,000,000원 + 지연손해금 · 🛢️ 토양오염 여부 미확인 · 📉 3회 유찰·감정가 대비 약 34.3% · 💰 예상 채권 미배당 2,339,064,760원
* 인수 0원은 제시된 배당 시뮬레이션의 수치입니다. 유치권의 성립·대항 가능성, 임대관계, 토양 정화비용 등은 확정된 금액에 포함되어 있지 않습니다.
의정부지방법원 2025타경72476. 포천시 소흘읍 직동리 383-9에 위치한 토지 및 근린생활시설 경매입니다. 토지 면적은 1,951㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층입니다. 감정평가 당시 건물은 근린생활시설로 이용되는 상태이나 현장조사일 현재 공실로 조사됐습니다.
현재 소유자는 이명섭·최종헌으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2022년 12월 26일 설정된 남동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,885,000,000원입니다. 신청채권자는 같은 남동새마을금고이고 청구액은 1,450,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리보다 앞선 현재 유효한 담보권은 확인되지 않지만, 이 사건의 핵심은 등기부에 드러나지 않는 유치권 주장과 과거 주유소 사용에 따른 물리적 위험입니다. 최저가가 크게 하락했다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9 도로명주소: 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제1종 근린생활시설 소매점) |
| 토지 | 1,951㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 감정평가 당시 공실 · 전반적인 관리상태 보통 이하 |
| 소유자 | 이명섭(2분의 1) · 최종헌(2분의 1) |
| 감정가 | 2,542,146,160원 |
| 최저매각가 | 871,956,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 34.3% |
| 신청채권자 | 남동새마을금고 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 등기 확인 | 2026.09.03 발행 건물 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조와 유치권을 구분하라
말소기준은 2022.12.26 설정된 을구 29번 남동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 을구 30번 이해균 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이전에도 2023타경7167 임의경매가 개시됐으나 2025년 4월 30일 취하됐고, 2025년 5월 12일 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 2025타경72476 사건은 2025년 6월 9일 개시됐습니다. 두 경매개시결정을 혼동해서는 안 됩니다.
② 점유·임대 및 유치권 — 공실 조사와 점유 주장이 충돌한다
| 구분 | 확인 내용 | 법적·실무적 의미 |
|---|---|---|
| 일반 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 대항력·우선변제권 및 인수 여부 확정 불가 |
| 현장 이용 | 감정평가 당시 근린생활시설 공실 | 현재 점유 상태 재확인 필요 |
| 유치권 주장 | 조병찬 · 420,000,000원 및 지연손해금 | 성립 여부 불명 · 소송 진행 |
감정평가에서는 공실로 조사됐지만 매각물건명세서에는 유치권 점유를 주장하는 현수막이 기재돼 있습니다. 공실이라는 평가 결과만으로 현재 점유자가 없거나 유치권이 배척된다고 볼 수 없습니다.
유치권 신고자가 실제로 목적물을 점유하고 있는지, 점유가 언제 시작됐고 계속됐는지, 채권이 이 부동산에 관하여 발생한 것인지 등을 확인해야 합니다. 신청채권자의 배제의견서 제출은 유치권 소멸이나 부존재가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가는 2,542,146,160원, 현재 회차 최저가는 871,956,000원입니다. 3회 유찰 후 최저가가 감정가 대비 약 34.3%까지 내려왔습니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실거래 시세보다 저렴하다거나, 실제 시장가치에 비해 충분한 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 871,956,000원 | 34.3% | 2,339,064,760원 |
| 4회 유찰 시 | 610,369,200원 | 24.01% | 2,598,035,692원 |
| 5회 유찰 시 | 427,258,440원 | 16.81% | 2,779,315,344원 |
향후 유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오이며 실제 다음 매각기일·최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액 역시 추정 배당에 따른 수치로 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 871,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,119,560원 |
| 1. 근저당 · 남동새마을금고 | 1,885,000,000원 | 860,836,440원 |
| 2. 근저당 · 이해균 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 294,901,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남청주신협 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 3,199,901,200원 | 871,956,000원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 확정 채권액이나 배당 순위 확정 결과와 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
매각가 871,956,000원에서 집행비용 11,119,560원을 차감한 860,836,440원이 남동새마을금고에 배당되는 구조입니다. 이해균 근저당권과 후순위 가압류는 배당을 받지 못하며, 전체 채권액 기준 미배당액은 2,339,064,760원입니다.
신청채권자의 청구액 1,450,000,000원도 현재 가정 배당액만으로는 충족되지 않습니다. 다만 예상 미배당 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·토지 위험 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 직동리 소재 제2직동교 동측 인근입니다. 주변에는 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 북측 인접 광릉수목원로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 1,951㎡, 지목 대, 계획관리지역, 상업용입니다. 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 광릉숲 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 실제 허가 요건도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수 및 전기설비가 있으나 전반적인 관리상태는 보통 이하로 평가됐습니다.
- 용도변경. 종전 주유소 건물의 1층 면적은 등기상 236.67㎡입니다. 2022년 6월 8일 주유소 캐노피 100㎡가 말소됐고, 2022년 6월 23일 나머지 136.67㎡가 제1종 근린생활시설(소매점)으로 용도변경됐습니다. 감정평가는 현황과 동일성이 인정되는 일반건축물대장을 기준으로 했습니다.
- 구조변경. 현황상 건물 양측의 1·2층 계단 부분이 콘크리트로 메워져 있고 1층 내벽 일부가 철거된 것으로 조사됐습니다. 실제 구조와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 잔존 물품. 건물 내외부에 이동 가능한 건설 관련 자재 등이 있습니다. 소유관계와 반출 여부를 확인해야 합니다.
- 토양오염. 토지는 2022년 8월 18일 주유소용지에서 대지로 지목이 변경됐습니다. 종전 주유소 이용으로 인한 지하 토양오염은 외관상 확인할 수 없어 감정평가에서 불확실성으로 기재됐습니다.
- 환금성. 감정평가 당시 공실이며 관리상태도 보통 이하입니다. 3회 유찰 이력과 용도·환경 위험이 존재하므로 향후 매수자 확보 및 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 이 사건은 가격보다 검증이 먼저다
- 유치권 소송 결과. 남동새마을금고가 진행 중인 유치권부존재확인소송의 사건 진행 상황과 판결·확정 여부를 확인합니다.
- 유치권 성립 요건. 조병찬의 420,000,000원 및 지연손해금 청구에 관하여 계약·공사·채권 발생 경위와 실제 점유를 확인합니다.
- 현장 점유 재조사. 공실 조사 결과와 유치권 현수막 설치 사실이 서로 다른 의미를 갖는 만큼 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 토양오염 조사. 과거 주유소 시설 및 지하 저장탱크 철거·폐쇄 내역, 토양 검사 결과, 정화명령 여부를 확인합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 직동리 383-9 토지와 건물의 정확한 매각 범위, 건물·토지 등기 및 공동담보 일부 소멸 내역을 대조합니다.
- 계단·내벽 변경. 계단의 콘크리트 폐쇄와 내벽 철거가 건물 안전, 사용승인 및 향후 용도 활용에 미치는 영향을 점검합니다.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역과 성장관리계획, 배출시설설치제한 및 토지거래허가 관련 제한을 실제 이용 목적과 비교합니다.
- 세금 배당. 포천시·국세 압류 및 당해세 여부를 확인하고 예상배당표와 실제 배당 가능액을 구분합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래, 토지 가치, 건물 보수비 및 오염 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 매각 진행 확인. 2026.09.09 매각기일의 결과와 변경 여부를 확인하고 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서를 대조합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을 수 있는가”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,542,146,160원에서 최저가 871,956,000원으로 크게 내려온 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류도 매각 소멸 대상으로 분류돼 등기상 담보권 정리 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 실제 취득 판단을 어렵게 만드는 것은 등기상 채무보다 420,000,000원 및 지연손해금의 유치권 주장입니다. 신청채권자가 유치권부존재확인소송을 진행하고 있지만 성립 여부는 여전히 불분명합니다. 유치권 문제가 해결되지 않으면 인도와 추가 비용을 예측하기 어렵습니다.
여기에 과거 주유소 사용에 따른 토양오염 여부, 건물 구조변경, 관리상태와 3회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
종합하면 등기상 인수 채무가 확인되지 않는다는 점과 실제 취득 위험이 해소됐다는 점은 다릅니다. 유치권 소송 결과와 토양오염·건물 상태를 확인한 후에야 실질취득비용과 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
