의정부지방법원 2025타경73001. 경기도 동두천시 탑동동 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 890,500,080원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 890,500,080원입니다. 말소기준권리는 2021.09.02. 접수된 서인천신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 2025.08.19. 서인천신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 근저당권은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
권리표만 보면 배당 시뮬레이션에서 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 무임차 아파트형 사건과 다릅니다. 소유권이 2021.09.02. 주식회사무궁화신탁으로 이전되어 있고, 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73001 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 탑동동 486-12 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 동두천시 탑동동 486-19 · 경기도 동두천시 천보산로352번길 26-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 주택 · 기호 2,6,8,10 각 방2·주방/식당·거실·욕실겸화장실·보일러실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 주택 · 건물사용승인일 2021.07.23 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 890,500,080원 / 890,500,080원 (신건) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.02. 근저당
2021.09.02. 임욱 명의로 소유권보존등기가 된 뒤 같은 날 서인천신용협동조합 근저당권이 접수번호 17118로 설정됐고, 이어 접수번호 17119로 주식회사무궁화신탁에 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 따라서 시간·접수 순서상 근저당권이 신탁보다 앞섭니다. 이후 2025.08.19. 임의경매개시결정이 접수됐으며, 근저당권은 2025.09.22. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
② 임차·점유 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순옥 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박순옥의 전입신고일은 2023.11.20.로 말소기준권리인 2021.09.02. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 890,500,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,305,001원 |
| 1. 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 869,195,079원 |
현재 최저가 890,500,080원 가정 시 근저당 채권 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용상태와 매각조건
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 지분매각. 목록7은 지분매각으로 기재되어 있습니다.
- 도로 이용. 목록5는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 주택. 기호 2,6,8,10은 각 방2·주방/식당·거실·욕실겸화장실·보일러실·현관 등의 주택으로 이용 중입니다.
- 공가. 감정평가서에는 현재 전 주택이 공가라고 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 탑동동 소재 천보터널 북동측 인근으로, 단독주택·캠핑장·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 토지. 토지면적 372.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 151,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의이고 신탁주의사항이 등재되어 있으므로 신탁원부의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 박순옥의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 전입자료와 감정평가서의 “전 주택 공가” 기재가 서로 다르므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록7 지분매각과 목록5의 현황 도로 이용을 포함한 매각대상 범위를 매각목록과 지적으로 대조해야 합니다.
- 주소 대조. 사건 소재지는 탑동동 486-12로 표시되어 있고 등기 건물에는 탑동동 486-19·천보산로352번길 26-3이 표시되어 있으므로 각 목록별 소재지를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 890,500,080원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
배당 구조만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 채권은 10,000,000원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당되어 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다. 박순옥의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 별도입니다. 신탁원부 확인, 전입자료와 전 주택 공가 기재의 불일치, 보증금 미상, 일괄매각·지분매각·현황 도로 이용, 그리고 사건 소재지와 등기 건물 표시의 대조가 필요합니다. 여기에 비교 실거래가가 없어 890,500,080원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “배당상 인수는 0원, 서류·현장 확인은 필수, 가격 평가는 보류”입니다.
