의정부지방법원 2025타경73032. 포천시 신북면 기지리 701-5의 공장용지와 공장·사무실 이용 건물에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 이우섭·장덕수 각 2분의 1이고, 이번 경매개시결정은 이우섭 지분에 대해 내려졌습니다. 감정평가에서도 토지는 “이우섭 지분 전부 (매각지분 2분의 1 전부)”를 평가한 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 전체 부동산을 단독 취득하는 것이 아니라 장덕수와 공유관계에 들어가게 됩니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2022년 10월 11일 접수된 장덕수의 이우섭 지분 가압류 341,063,935원이고, 그 뒤의 키움저축은행 근저당, 씨엔에이홀딩스 근저당, 신한캐피탈 가압류, 경매개시결정 및 근저당권 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 조사된 3명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 기지리 701-5 · 경기도 포천시 신북면 틀못이길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 / 지분 | 이우섭 2분의 1 · 장덕수 2분의 1 |
| 매각대상 지분 | 이우섭 지분 전부 · 2분의 1 |
| 토지 | 공장용지 3,270.0㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량판넬 및 철골조 계열 단층·3층 건물 · 기존 부분 사용승인일 1997.09.27 · 증축 부분 사용승인일 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 975,621,000원 / 975,621,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사키움저축은행 / 280,511,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2004년 임의경매 매각으로 장덕수와 안남수가 각 2분의 1을 취득했고, 2014년 안남수 지분 전부가 이우섭에게 증여되었습니다. 현재 핵심은 2022.10.11 장덕수의 이우섭 지분 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 이우섭 지분 근저당·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 3명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 도담도담(대표자 장덕수) | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예승 | 2025.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태승 | 2025.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 3명입니다. 세 명 모두 전입일이 말소기준일 2022.10.11보다 늦어 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 시세 비교보다 ‘지분 가격’ 판단이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 975,621,000원으로 신건입니다. 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않아 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가는 전체 토지에서 이우섭의 2분의 1 지분을 평가한 것으로, 평가대상 지분의 물리적 위치를 특정하기 곤란하여 전체 면적을 기준으로 단가를 정한 뒤 공유지분 비율을 적용했습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 975,621,000원 | 5,016,438,539원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 780,496,800원 | 5,209,611,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 624,397,440원 | 5,364,149,863원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 975,621,000원·780,496,800원·624,397,440원 중 어느 가격대가 시장 대비 유리한지는 별도 거래사례 없이 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 975,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,156,210원 |
| 2. 갑구 20번 가압류 · 장덕수 | 341,063,935원 | 341,063,935원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 910,000,000원 | 622,400,855원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사씨엔에이홀딩스 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 신한캐피탈주식회사 | 728,839,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,979,903,329원 중 예상 배당액은 963,464,790원, 미배당은 5,016,438,539원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시농업기술센터 본소 남서측 인근. 주변은 중·소규모 공장·창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,270.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 공시지가 150,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 건물. 기존 부분 사용승인일은 1997.09.27이고 일부 증축 부분의 사용승인일은 미상입니다.
- 부속물. 토지 지상의 수목·석축·펜스 등은 토지에 포함해 평가되었습니다.
- 지분평가. 이우섭 지분만의 위치 확인이 곤란해 전체 면적 기준 단가를 산정하고 2분의 1 공유지분 비율을 적용했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 확인. 낙찰 후 전체 부동산의 단독소유자가 되는 것이 아닙니다. 장덕수의 2분의 1 지분이 그대로 남는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 주식회사 도담도담(대표자 장덕수), 이예승, 이태승의 실제 사용 부분과 공장·사무실 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 세 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
- 증축 부분 확인. 일부 증축 부분 사용승인일이 미상인 만큼 건축물대장과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 975,621,000원이 시장 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 공부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누구와 무엇을 공유하는가”
이 사건은 표면적인 권리분석만 보면 안전한 편입니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고, 조사된 3명의 전입도 모두 뒤라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 포천의 공장·사무실 부동산 전체가 아니라 이우섭의 2분의 1 지분입니다. 나머지 절반은 장덕수 소유로 남고, 임대관계 역시 미상입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “권리가 지워지느냐”가 아닙니다. 공유지분 상태에서 실제 공장·사무실을 어떻게 사용하고 관리할 수 있는지, 그리고 그 조건을 감안한 지분 가격이 975,621,000원에 타당한지가 핵심입니다. 실거래 비교자료가 없는 신건인 만큼, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기보다 지분구조·점유상태·건축물 현황을 먼저 확인하는 물건입니다.
