춘천지방법원 2026타경12. 속초시 조양동 부영아파트 903동 2층 203호입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 김창선이 2016.11.10 매매로 소유권을 취득하면서 같은 날 속초신용협동조합에 채권최고액 39,000,000원 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2022.02.14 같은 조합의 채권최고액 61,800,000원 근저당이 추가됐고, 이후 강원신용보증재단·신한카드 주식회사·서민금융진흥원· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 2026.04.29 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 김태윤입니다. 소유권 변동과 별개로 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, “확인된 임차인 정보가 없다”는 점과 “실제 점유관계까지 확인됐다”는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경12 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1505 부영아파트 903동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 조양로142번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 2층 203호 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 매칭면적 | 50.0㎡ |
| 현재 소유자 | 김태윤 · 2026.04.29 소유권이전 · 2026.03.18 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 속초신용협동조합 / 72,955,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
1995년·1996년에 설정됐던 한국주택은행 관련 근저당은 2016.11.28 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2016.11.10 속초신용협동조합 근저당 39,000,000원입니다. 이후 설정된 61,800,000원 근저당과 4건의 가압류, 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 최신 거래와 같다
부영9 단지의 실거래 매칭면적은 50.0㎡입니다. 전체 12건 평균은 129,416,666원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 5건 평균은 139,200,000원이고, 최신 2026.08 거래는 143,000,000원입니다. 현재 최저매각가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%이며 최신 거래와 정확히 같은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 50.0㎡ | 5 | 119,500,000원 |
| 2025.12 | 50.0㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 50.0㎡ | 5 | 148,500,000원 |
| 2025.09 | 50.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 50.0㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2025.07 | 50.0㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 50.0㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.07 | 50.0㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 50.0㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.01 | 50.0㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2025.01 | 50.0㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.0㎡ | 5건 | 139,200,000원 |
최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 13.7%로 상승 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 129,416,666원만 놓고 현재 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균 139,200,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선하면, 신건 최저가 143,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래와 같은 가격입니다. 즉 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 속초신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 속초신용협동조합 | 61,800,000원 | 61,800,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 강원신용보증재단 | 58,148,912원 | 39,398,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,716,648원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,206,098원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,565,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 196,437,105원 중 예상 배당액은 140,198,000원, 미배당은 56,239,105원입니다. 집행비용 2,802,000원을 포함하면 매각대금 143,000,000원이 전부 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 56,239,105원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 84,438,705원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 106,964,465원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다. 따라서 유찰을 전제로 단정하기보다 실제 다음 회차 여부를 확인하면서 가격을 다시 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 청봉초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다. 주거 쾌적성 및 편익성은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층 203호이며, 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·공용승강기·지하주차장·도시가스 보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 단지. 부영9 · 440세대 · 1995-07-24 준공이며, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 역사문화환경보호지구와 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등이 함께 확인됩니다. 공시지가는 558,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 자료. 전체 평균 129,416,666원보다 최근 12개월 평균 139,200,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선해 판단하는 것이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 신건 할인 부재. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 102.7%이고 최신 거래와 동일하므로, 현재 회차 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 소유권 변동 확인. 경매개시결정 이후 2026.04.29 김태윤에게 상속을 원인으로 소유권이 이전돼 있으므로 최신 등기사항을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용계획 대조. 역사문화환경보호지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등 지정사항을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 신건 수준”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2016.11.10 속초신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있어 점유 확인은 생략할 수 없습니다.
가격은 더 냉정하게 봐야 합니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 139,200,000원의 102.7%이고, 최신 2026.08 실거래 143,000,000원과 같습니다. 최근 추세는 13.7% 상승이지만 현재 경매가는 이미 최신 거래 수준입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하되, 임대관계 확인이 필요하고 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다입니다.
