춘천지방법원 2026타경18. 양양읍 내곡리 한양수자인양양아파트 105동 6층 602호 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.10.10 설정된 최영만의 근저당권 39,000,000원이고, 뒤이어 2025.05.15 주식회사지에스리테일의 근저당권 50,000,000원과 2026.02.06 임의경매개시결정이 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김현진의 전입일은 2023.06.13으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 200,000,000원입니다.
매각물건명세서 비고도 최선순위 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있고, 200,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 따라서 최저가 자체도 최근 12개월 실거래 평균의 107.9%인데, 인수까지 더하면 가격 부담은 훨씬 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 내곡리 263 한양수자인양양아파트 105동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 28층 중 6층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김선희 (2021.06.01 소유권이전 · 거래가액 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권액 | 33,435,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 비교 평형 | 76.8487㎡ · 한양수자인 · 716세대 · 2020.04.20 준공 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 먼저다
등기부의 핵심 기준일은 2024.10.10입니다. 이 날 최영만 명의 근저당권 39,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사지에스리테일 근저당 50,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.06.01 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 | 2023.06.13 | 200,000,000원 | 2026.04.24 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 200,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 예상배당에서도 임차보증금은 배당되지 않습니다. 따라서 이 사건은 낙찰대금만 준비하는 구조가 아니라 임차보증금 인수액까지 함께 계산해야 하는 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
한양수자인 비교 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 277,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08, 2층 253,000,000원이고, 표본 최고 거래는 318,000,000원입니다. 현재 최저매각가 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%로, 인수액을 빼고 보더라도 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 78.06㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 78.06㎡ | 25 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 78.06㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 78.06㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 78.06㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 78.06㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 78.06㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 76.85㎡ | 19 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 78.06㎡ | 26 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 76.85㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 78.06㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 76.85㎡ | 22 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 인수. 임차인 김현진 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 최영만 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지에스리테일 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,000,000원 |
임차인 김현진 보증금 200,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수액으로 잡힙니다. 채권자 총 채권액 89,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여 206,000,000원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 2억은 남는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 200,000,000원 | 300,000,000원 + 200,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,000,000원 | 200,000,000원 | 240,000,000원 + 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,000,000원 | 200,000,000원 | 192,000,000원 + 200,000,000원 |
1회 유찰 시 낙찰가가 240,000,000원으로 내려가고, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 내려가도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 모두 200,000,000원입니다. 따라서 유찰 폭만 보고 일반 경매처럼 할인율을 해석하면 안 됩니다. 특히 2회 유찰 시에도 192,000,000원 + 200,000,000원의 실질 부담 구조가 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양읍 구교리 소재 양양종합운동장 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하며 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 지상 28층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북동측과 남동측 공도에 접합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 도시지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 343,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 한양수자인 716세대, 2020.04.20 준공. 최근 비교 거래 12건은 253,000,000원~318,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김현진의 전입일 2023.06.13, 보증금 200,000,000원, 배당요구 2026.04.24를 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 신건은 낙찰가 300,000,000원만 보는 물건이 아닙니다. 인수 200,000,000원을 합산한 총 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 240,000,000원, 2회 유찰 192,000,000원으로 내려가더라도 각 회차의 인수액은 200,000,000원입니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 있는 임차인이므로 낙찰 후 점유 이전과 보증금 반환 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 277,916,666원, 최신 2026.08 거래 253,000,000원을 우선 기준으로 보되 층·면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합친 총액을 보라”
이 사건의 등기부 후순위 권리는 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 그보다 앞서 전입한 김현진 임차인이 200,000,000원 보증금을 가지고 있고, 예상배당에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 신건 기준 실질취득은 500,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 277,916,666원과 최신 거래 253,000,000원을 크게 웃돕니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 3억짜리 아파트”로 보면 판단이 왜곡됩니다. 1회, 2회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수 200,000,000원은 그대로 남습니다. 권리 핵심은 선순위 임차인, 가격 핵심은 실질취득가. 현재 자료 기준으로는 가격과 인수 부담이 모두 무거운 사건입니다.