춘천지방법원 2026타경26. 속초시 도문동 483-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 625㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 건물은 목조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2017.02.28입니다. 현재 소유자는 맹도연이고, 권리분석의 기준점은 2019.03.14 설정된 속초양양축산업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2026.03.04 박년출의 강제경매개시결정이 들어왔고, 신청채권자 청구금액은 45,000,000원입니다. 조사된 임차인 김환수는 2023.12.29 전입해 말소기준일보다 후순위입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 이 사건 자료상 대항력은 없는 구조로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경26 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 도문동 483-5 · 설악산로352번길 64-65 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 625㎡ · 지목 대 · 보전녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 목조 기타지붕 2층 · 2017.02.28 사용승인 |
| 소유자 | 맹도연 |
| 감정가 / 최저가 | 405,848,800원 / 405,848,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박년출 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.03.14 속초양양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고 채무자는 맹도연입니다. 2026.03.04 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 현황 — 실제 조사 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환수 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·회차 분석 — 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 405,848,800원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리 기준 실질취득금액 역시 405,848,800원입니다. 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 사는 구조이므로, 최저가 숫자만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 405,848,800원 | 0원 | 270,390,312원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 324,679,040원 | 0원 | 190,333,533원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 259,743,232원 | 0원 | 126,306,827원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 405,848,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,458,488원 |
| 1. 근저당 · 속초양양축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박년출 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 270,390,312원 |
현재 회차에서는 채권총액 129,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 270,390,312원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대포동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·야산 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 목조 기타지붕 2층 단독주택으로, 1층은 가족실·다용도실·방2·보일러실·소형창고·식당/주방·현관·화장실 등, 2층은 다락·방2·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 625㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 120,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역이며 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(진입표면_양양공항), 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 토지상의 담장(휀스)·대문·일부 바닥포장·조경수 등은 토지에 포함해 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 김환수의 전입일은 2023.12.29로 말소기준일보다 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지뿐 아니라 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다. 담장·대문·일부 바닥포장·조경수는 토지에 포함해 평가된 점을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역과 가축사육제한구역·장애물 제한표면구역·공장설립승인지역의 적용 상태를 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 가격. 현재는 감정가 405,848,800원이 그대로 최저가인 신건입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 동일시하지 않는 접근이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.03.14 근저당권이 말소기준이고, 김환수의 2023.12.29 전입은 후순위이므로 대항력이 없습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 625㎡ 토지이고, 보전녹지지역과 대중교통 다소 불편이라는 입지 특성이 있습니다. 현재 최저가도 감정가와 같은 405,848,800원입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 깔끔하지만, 신건 가격에 대한 할인 메리트는 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
