춘천지방법원 2026타경30. 고성군 거진읍 거진리 491-96의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현 소유자는 오경애이고, 2023.06.27 설정된 정양순의 근저당권 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026년의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·속초시 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없습니다.
다만 권리가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있고, 목록 건물은 공부상 시멘트블럭조 스레트지붕 26.94㎡이지만 실제로는 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 약 67.3㎡로 조사되어 실측 면적 기준으로 감정평가됐습니다. 입찰 전 현황·경계·제시외 건물의 상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경30 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 491-96 · 강원특별자치도 고성군 거진읍 푸른고개1길 16-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 오경애 · 단독소유 |
| 토지 | 261.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 현황 | 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층 · 실제 약 67.3㎡ · 위생 및 급배수설비 · 유류보일러 난방 |
| 감정가 / 최저가 | 109,440,000원 / 109,440,000원 (신건) |
| 청구액 | 76,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2023.06.27 정양순 근저당권이고, 이것이 말소기준입니다. 2026.03.12 임의경매개시결정, 2026.05.18 국민건강보험공단 압류, 2026.07.28 속초시 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 109,440,000원입니다. 현재 회차에서 집행비용 2,332,160원을 제외하면 정양순 근저당권에 107,107,840원이 배당되고, 채권최고액 기준 61,892,160원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 61,892,160원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 87,552,000원 | 85,576,064원 | 83,423,936원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 70,041,600원 | 68,380,851원 | 100,619,149원 |
청구액은 76,328,767원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당 68,380,851원으로 청구액에 미치지 못합니다. 다만 이는 채권자 측 배당 문제이며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 정양순 | 169,000,000원 | 107,107,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 61,892,160원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지 확인 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 건물 면적. 목록상 건물은 시멘트블럭조 스레트지붕 26.94㎡이지만 실제는 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 약 67.3㎡로 조사되어 실측 면적으로 감정평가됐습니다.
- 건물 구조. 단층 건물로 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥 장판지 및 일부 타일, 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 유류보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 261.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거진읍 공설운동장 북동측 인근이며, 주변은 기존 구옥 주택지대로 대부분 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 거진중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 117,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.06.27 정양순 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차. 현재 임차인 없음으로 조사됐지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상의 실제 구조와 범위가 감정평가 내용과 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 가격. 현재는 신건 109,440,000원이며, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 접근성. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 차량 진입과 도로 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 현장이 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준인 정양순 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 핵심 리스크는 숨은 임차보증금보다 물건 자체에 있습니다. 공부상 26.94㎡와 실제 약 67.3㎡의 차이, 제시외 건물 포함, 오래된 단층 주택의 현황, 세로한면(불) 토지의 실제 접근성을 확인해야 합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 시세 검증 필요, 현장은 필수. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 사건입니다.
