춘천지방법원 2026타경10028. 강원특별자치도 속초시 조양동 1558-2 속초마리나베이 2층 240호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 현재 소유자는 배명숙이며, 2019.11.12. 매매를 원인으로 2020.05.15. 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 153,400,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 화도진새마을금고 근저당권 104,400,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.02.09. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표와 유찰 시나리오상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10028 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1558-2 속초마리나베이 2층240호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 청초호반로 28 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상7층 · 2층 240호 |
| 소유자 | 배명숙 · 거래가액 153,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도진새마을금고 / 72,043,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수금은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2020.05.15. 설정된 화도진새마을금고 근저당권이며, 2026.02.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 비교 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 153,400,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 104,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 104,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 7,385,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 배당 부족은 발생할 수 있지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 늘어나지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 99,200,000원에서는 근저당권 채권최고액 가운데 7,385,600원이 미배당으로 남지만 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 화도진새마을금고 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,630,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 가정에서 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 조양동 청초호유원지 동측 근거리에 위치하며, 주변은 유원지 내 숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 화재탐지·소화설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로 도로에 접하며 지하주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,928.0㎡, 평지·사다리형, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 1,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·역사문화환경보호지구·유원지에 포함되고 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 155,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·유사 호실 거래를 확인하세요.
- 위탁운영 확인. 주식회사 속초마리나호텔의 객실 위탁운영 관리 내용, 정산 구조와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.05.15. 화도진새마을금고 근저당권이 말소기준인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.05.15. 화도진새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 155,000,000원 신건입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건에는 현재 가격과 비교할 실거래 시세가 없고, 감정 이용상태는 생활숙박시설이며 객실 위탁운영 관리 내용도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리 안전성은 양호하지만 가격 메리트는 추가 시세 확인 전까지 보류입니다. 특히 실제 점유·운영 관계와 생활숙박시설 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
