춘천지방법원 2026타경10038. 속초시 노학동 169-3의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층으로 2013.03.19 사용승인됐고, 현재 1층은 발달센터, 2~3층은 원룸 형태로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2017.08.03 설정된 옥계농업협동조합 근저당 780,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 강원신용보증재단 가압류, 속초시 압류, 옥계농업협동조합 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 203호 반창옥, 202호 여영오, 206호 송영훈, 1층 김지연, 연세 등 임차·점유 신고가 존재합니다. 이 중 확인된 전입일이 2017.08.03 말소기준보다 뒤인 신고들은 대항력이 없지만, 206호 송영훈은 전입일 자체가 미상입니다. 보증금도 미상이므로 ‘대항력 없음’으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 노학동 169-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 1층 발달센터 · 2~3층 원룸 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 2013.03.19 사용승인 |
| 토지 | 400.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 338,500원/㎡ |
| 소유자 | 한미순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 965,466,200원 / 965,466,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥계농업협동조합 / 626,780,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2013.03.29 수산업협동조합중앙회 근저당 3건 (84,000,000원·470,000,000원·99,000,000원)은 2017.08.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 옥계농업협동조합 근저당 780,000,000원입니다. 이후 2025.11.12 강원신용보증재단 가압류 17,000,000원, 2025.12.04 속초시 압류, 2026.02.05 옥계농업협동조합 가압류 50,833,349원, 2026.02.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 206호는 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 반창옥 | 203호 | 2025.01.20 | 미상 | 3,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여영오 | 202호 · 주거 | 2026.01.28 | 미상 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영훈 | 206호 · 사무실로 사용중 | 미상 | 미상 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1층 | 2025.04.10 | 미상 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연세 | 주거 | 2025.01.20 | 2026.03.09 | 3,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
반창옥은 2026.03.09, 김지연은 2026.02.27 배당요구가 접수돼 있습니다. 반창옥·여영오·김지연·연세의 확인된 전입일은 모두 2017.08.03 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 송영훈은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 965,466,200원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하거나 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다.
또한 이 물건은 일반적인 단일 주거호가 아니라 1층 발달센터와 2~3층 원룸이 결합된 3층 건물과 토지의 일괄매각입니다. 감정 이용상태와 실제 임대·점유구조를 함께 보면서 가격을 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 965,466,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,054,662원 |
| 2. 근저당 · 옥계농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 4. 가압류 · 옥계농업협동조합 | 50,833,349원 | 50,833,349원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,578,189원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 847,833,349원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 105,578,189원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오를 보면 매각가가 772,372,960원으로 내려가는 1회 유찰부터 채권자 미배당액이 85,584,119원 발생하고, 617,898,368원인 2회 유찰에서는 미배당액이 238,513,965원으로 늘어납니다. 다만 각 시나리오의 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 계산과 별도로 206호의 미상 임차정보는 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 노학동 강원속초경찰서 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·야산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 발달센터로 교육실8·사무실·주방·창고2·화장실4·현관 등, 2층은 거실·방6·창고·화장실 등, 3층은 방2·복도·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기온수기에 의한 난방설비, 방송설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 400.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 원본 대조. 송영훈의 전입신고일·보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대항력 성립 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 여영오와 송영훈은 보증금이 미상이고 여러 점유자의 확정일자·우선변제 여부가 확정되지 않았습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 속초시 압류를 포함한 실제 배당순위와 금액을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 965,466,200원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 별도의 현장·시장가격 검증이 필요합니다.
- 복합 이용 확인. 1층 발달센터와 2~3층 원룸으로 이용 중이므로 각 점유자의 실제 사용범위와 인도·명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 매각목록을 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장상 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2017.08.03 옥계농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차·점유 신고 5건 가운데 206호 송영훈의 전입일과 보증금이 미상이라는 점은 결론을 보수적으로 만들어야 합니다. 이 점유자는 대항력이 없다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 965,466,200원으로 같지만 비교할 실거래 자료가 없어 신건 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되는 구조지만, 미상임차와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
