청주지방법원 2026타경190. 우암동 182 토지와 조적조 스라브지붕 3층 주택을 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 주택 9가구로 이용 중입니다. 사용승인일은 1995.08.10이며 토지는 221.0㎡입니다. 현재 소유자는 이창훈으로 2023.06.19 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
말소기준은 1998.03.06 우암새마을금고 근저당권 8,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 임차권등기, 2026.05.28 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소권리보다 점유와 토지 이용 제한입니다. 두 임차권등기자는 전입이 말소기준보다 훨씬 뒤여서 대항력이 없지만, 채홍석은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 182 · 대성로268번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(9가구) |
| 건물 / 토지 | 조적조 스라브지붕 3층 · 사용승인일 1995.08.10 · 토지 221.0㎡ |
| 소유자 | 이창훈 (2023.06.19 소유권이전 · 2023.06.16 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 391,567,700원 / 368,583,700원 (0회 유찰 · 감정가 대비 94.13%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권오형 / 28,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만, 점유 확인이 남는다
말소기준권리는 1998.03.06 설정된 우암새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 15,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 나머지 후순위 근저당권과 권오형의 28,000,000원 근저당권, 두 건의 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이순남 | 3층 73.65㎡ 중 303호 20㎡ 및 305호 20㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.05.25 / 2021.12.20 | 39,000,000원 | 대항력 없음 우선변제: 배당요구 승계 없음 |
| 박영순 | 1층 79.77㎡ 중 105호 약 16.16㎡ · 주거(임차권등기) | 2019.11.26 / 2020.04.06 | 18,000,000원 | 대항력 없음 우선변제: 배당요구 승계 없음 |
| 채홍석 | 주거 · 사용부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이순남과 박영순은 각각 2021.05.25, 2019.11.26 전입으로 1998.03.06 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 배당요구가 접수돼 있습니다. 반면 채홍석은 2026.07.06 배당요구를 했지만 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 채홍석을 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 94.13%는 유찰에 따른 가격 하락이 아니다
현재 최저매각가는 368,583,700원으로 감정가 391,567,700원의 94.13%입니다. 그러나 유찰 횟수는 0회입니다. 즉 일반적인 1회 유찰 할인으로 내려온 가격이 아닙니다.
명세서 비고에 따르면 토지 위 등기된 단층창고 28.08㎡가 매각에서 제외되고, 이 건물로 인해 토지의 권리행사가 제한될 수 있어 최저매각가격을 제한받는 가격으로 정했습니다. 따라서 감정가보다 22,984,000원 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,583,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,960,172원 |
| 1. 근저당 · 우암새마을금고 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우암새마을금고 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 3. 근저당 · 우암새마을금고 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 4. 근저당 · 우암새마을금고 | 12,900,000원 | 12,900,000원 |
| 5. 근저당 · 권오형 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,723,528원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권총액 81,900,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 소유자 잔여 280,723,528원 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우암초등학교 북동측 인근. 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 편의시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조적조 스라브지붕 3층 건물이며 주택 9가구로 이용 중입니다. 난방설비와 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 221.0㎡ 대지, 제1종일반주거지역. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 477,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 점유. 토지 남서측 일부는 타인이 점유하여 이용 중이며, 감정평가에서도 이 점을 감안했습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 단층창고 28.08㎡를 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용·철거·인도 가능성을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 채홍석 권리요건 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 전입세대열람과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 감정상 주택 9가구 이용 물건이며 이순남·박영순·채홍석이 확인됩니다. 낙찰 후 실제 점유 현황과 인도 대상을 호실별로 확인해야 합니다.
- 토지 일부 타인 점유. 남서측 토지 일부가 타인 점유 상태이므로 경계·사용관계와 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- ‘94.13%’ 착시 경계. 0회 유찰인데 최저가가 감정가보다 낮은 이유는 매각 제외 건물에 따른 권리행사 제한을 반영한 것입니다. 단순 할인율로 투자 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당의 소유자 잔여에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 배당요구종기·배당요구내역과 채권계산서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 두 가지
이 사건은 표면적으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 이순남과 박영순도 전입일이 1998.03.06 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
그러나 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내기에는 확인할 요소가 큽니다. 첫째, 매각 제외 단층창고 28.08㎡를 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 둘째, 채홍석의 전입일·확정일자·보증금이 미상이어서 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 남서측 일부의 타인 점유도 있습니다.
가격 역시 감정가 391,567,700원 대비 최저가 368,583,700원이라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰은 0회이고, 현재 가격은 제외건물에 따른 권리행사 제한을 반영한 가격입니다. 금전 인수는 0원 계산, 그러나 법정지상권·미상 임차인·토지 점유는 확인 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 사용 가능한 토지와 점유관계를 어디까지 확보할 수 있느냐입니다.
