춘천지방법원 2026타경10042. 속초시 설악동 593-6 소재 토지와 지상 2층 단독주택의 일괄매각 사건입니다. 토지는 468㎡, 지목은 대(垈), 건물은 2021.06.14 사용승인된 철근콘크리트구조 단독주택입니다. 말소기준권리는 2023.05.10 서무인 근저당권 240,000,000원이고, 이후 설정된 주식회사알레컴퍼니의 전세권 50,000,000원과 이석훈 근저당권 200,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 주식회사알레컴퍼니는 2023.05.15 등기된 전세권자이면서 현황조사상 보증금 50,000,000원의 점유자로 나타나고, 동시에 이 강제경매의 채권자입니다. 그런데 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력·우선변제권은 미상입니다. 따라서 “등기 전세권이 후순위라 소멸한다”는 사실과 “점유자의 임차보증금까지 무조건 인수되지 않는다”는 결론은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 593-6 · 장재터마을길 120-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 지상 2층 · 사용승인 2021.06.14 |
| 토지 | 468㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김안숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 538,270,240원 / 538,270,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사알레컴퍼니 / 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.10 설정된 서무인 근저당권입니다. 그 뒤인 2023.05.15 설정된 주식회사알레컴퍼니 전세권 50,000,000원과 2025.06.25 이석훈 근저당권 200,000,000원, 2026.02.26 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상으로 매수인에게 그대로 승계되는 후순위 권리는 없습니다.
② 점유·임차인 — 등기 전세권은 후순위, 대항력은 미상
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사알레컴퍼니 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사알레컴퍼니의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 근거로 곧바로 대항력 있음이라고 단정할 수 없고, 반대로 후순위 전세권이 소멸한다는 이유만으로 임차보증금 인수 가능성을 완전히 배제해서도 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션은 전세권 50,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 말소기준보다 앞선 대항요건이 별도로 확인되는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,270,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,782,702원 |
| 1. 근저당 · 서무인 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사알레컴퍼니 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이석훈 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 주식회사알레컴퍼니 | 47,000,000원 | 40,487,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권 537,000,000원 중 530,487,538원이 배당되고 6,512,462원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 2층 건물입니다. 사용승인일은 2021.06.14입니다.
- 주위환경. 장재터마을회관 남서측 인근으로 농경지·주거나지·단독주택 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 468㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 177,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 양양공항 장애물제한표면구역, 공장설립승인지역 및 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항요건 확인. 주식회사알레컴퍼니의 실제 점유 개시 시점과 전입·사업자등록 등 대항요건 성립일을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 점유자·전세권자·경매신청채권자가 동일하므로 보증금 50,000,000원의 실제 지급·점유 경위와 계약관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 등기상 전세권은 2023.05.10 말소기준 근저당보다 후순위인 2023.05.15 설정으로 매각 시 소멸 예정입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현황·경계·도로접면과 실제 이용 범위를 현장에서 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가 100%이고 실거래 비교 기준이 없으므로, 현장 상태·토지 가치·건물 상태를 별도로 검토해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 권리와 세금 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유자 대항력”을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.10 서무인 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 전세권·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 점유자 주식회사알레컴퍼니의 전입신고일과 확정일자가 미상이라는 점이 남습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “후순위 전세권이니 깨끗하다”로 끝내기보다, 말소기준일 이전 대항요건 존재 여부를 확인한 뒤 인수 0원을 확정하는 순서가 안전합니다. 가격 역시 현재 감정가 100%의 신건이고 비교 가능한 실거래 기준이 없어, 권리 확인과 가격 검증을 모두 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.