청주지방법원 2026타경208. 청주시 서원구 남이면 석판리 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설(일반음식점)이 하나의 지붕 아래 일체로 이용되고 있으며, 기준시점에는 영업하지 않고 공가 상태로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2015.04.08. 설정된 서청주새마을금고 근저당권이고, 그 뒤 설정된 서청주새마을금고의 2022.07.15. 근저당권과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 입찰 자체가 단순한 것은 아닙니다. 이 사건에는 농지취득자격증명, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각에서 제외되는 철파이프 구조물·천막지붕 창고, 그리고 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 과제가 함께 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 단순 참고사항이 아니라 보증금 반환과 직접 연결된 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경208 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판리 101-4 · 102 / 충청북도 청주시 서원구 남이면 석판2길 37-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 일반음식점의 주상용 건물 · 기준시점 영업하지 않으며 공가 상태 |
| 소유자 | 안인섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,621,445,250원 / 2,621,445,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서청주새마을금고 / 1,376,395,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 면적 221.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 216,800원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 임차 관련 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 변경등기 확인 필요
말소기준은 2015.04.08. 서청주새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 845,000,000원이고, 이후 같은 근저당권에는 2019.12.19. 1,257,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 후순위인 2022.07.15. 서청주새마을금고 근저당권도 설정 당시 108,000,000원이며, 2024.10.18. 336,000,000원으로 변경된 기록이 남아 있습니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 예상배당상 매수인 인수액도 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 공가 여부와 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,621,445,250원 또는 최저가 2,621,445,250원이 주변 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 신건 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,621,445,250원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,097,156,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,677,724,960원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 예상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 권리 인수 구조에 관한 판단일 뿐입니다. 80% 또는 64% 가격대가 시장가 대비 유리한지는 비교 시세가 없으므로 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,621,445,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,614,452원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 서청주새마을금고 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 2. 을구 21번 근저당 · 서청주새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,639,830,798원 |
예상배당상 채권 합계 953,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원이며, 소유자 잔여는 1,639,830,798원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 경매 신청 청구액 1,376,395,160원과 위 예상배당 기준 채권액 사이에는 차이가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 석판분기점 교차로 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재된 도시근교 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 지방도 등이 경유해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 단독주택과 제2종근린생활시설(일반음식점)이 하나의 지붕 아래 일반음식점으로 일체 이용돼 왔으며, 기준시점에는 영업하지 않고 공가 상태입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 확인됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육전부제한구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 대상물건 7은 중로1류(폭 20m~25m) 저촉 및 도로구역(시도4호선), 대상물건 8은 준보전산지 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 대상물건 3·5는 지목이 답이나 전으로 이용 중이고, 대상물건 4·7은 지목이 대이나 전 등으로 이용한 주거나지입니다.
- 경계. 위치와 경계는 항공지도와 목측 등을 통해 판단됐으므로 정확한 경계와 위치는 별도의 측량 등을 통해 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 매각조건 — 이 부분을 놓치면 안 된다
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 5번 지상의 철파이프구조물과 천막지붕 창고는 각각 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·5·8번에 필요합니다.
- 미제출 위험. 농지취득자격증명을 매각결정 기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공가 상태이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록 3·5·8번에 대해 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 특정. 목록 5번 지상의 철파이프구조물·천막지붕 창고의 위치와 이용관계를 현장에서 구분해 두어야 합니다.
- 등기 변경액 대조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당의 변경등기 금액이 예상배당표의 기준액과 다르므로 채권계산서와 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 공가 평가와 별개로 임대관계 미상이라는 감정평가 기재가 있으므로 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 감정평가도 정확한 위치와 경계는 별도 측량 확인을 권하고 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 2,621,445,250원의 가격 적정성을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건은 권리구조만 보면 말소기준권리 이후 권리들이 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다. 단독주택과 일반음식점의 복합 이용, 토지의 공부·현황 차이, 매각 제외 구조물, 임대관계 미상, 그리고 무엇보다 목록 3·5·8번 농지취득자격증명이 있기 때문입니다.
또한 비교할 실거래 시세가 없으므로 감정가 2,621,445,250원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 유보, 절차 리스크는 농취증이 핵심. 이 세 문장을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
