춘천지방법원 2026타경10046. 속초시 조양동 조양(2)주공아파트 207동 5층 501호, 전용 49.62㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 강종철이고, 2020.01.30. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2020.12.30. 설정된 금강새마을금고 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 설정된 권리들은 이 기준보다 늦어 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 상태입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기는 어렵습니다. 현황조사에는 이상준아카데미대부주식회사가 501호 점유자로 조사됐고, 보증금은 10,000,000원입니다. 이 점유자의 전입신고일과 확정일자는 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원과 별개로, 임차점유 관계는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1215-1 조양(2)주공아파트 207동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(공동주택) · 전용 49.62㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 강종철 · 2020.01.30. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 칸츠자산관리대부 주식회사 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.30.
말소기준권리는 2020.12.30. 금강새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.05.06. 확정채권대위변제를 원인으로 칸츠자산관리대부주식회사에 이전됐지만 최초 설정순위 자체는 그대로 유지됩니다. 2023.06.16. 유가람 명의의 근저당권 45,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2025.04.01. 이미 말소됐습니다.
그 뒤 2025.04.01. 이상준아카데미대부주식회사 근저당권 67,500,000원과 전세권 10,000,000원, 2025.06.30. 칸츠자산관리대부주식회사 근저당권 10,500,000원, 2025.10.31. 롯데카드 주식회사 가압류 17,495,415원 및 2026.03.04. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입일 미상, 대항력은 단정 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상준아카데미대부주식회사 | 501호 | 10,000,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 집계합니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도, 반대로 “대항력 없음”으로 확정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.
③ 시세 비교 — 신건 130,000,000원은 최근 평균의 107.2%
조양2주공 동일면적 49.62㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 121,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,000,000원은 최근 평균의 107.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.62㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 49.62㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 49.62㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 49.62㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 49.62㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 49.62㎡ | 14 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 14 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 49.62㎡ | 13 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 49.62㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 49.62㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2025.12 | 49.62㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.62㎡ | 12건 | 121,250,000원 |
거래 범위는 103,000,000원~140,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 121,250,000원입니다. 최저가 130,000,000원은 최근 평균보다 높은 데다 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 금강새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이상준아카데미대부주식회사 | 67,500,000원 | 67,380,000원 |
| 3. 전세권 · 이상준아카데미대부주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 칸츠자산관리대부주식회사 | 10,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,495,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 165,495,415원 중 예상배당은 127,380,000원이고, 미배당액은 38,115,415원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차점유자의 대항력은 전입일 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 조양동 조양초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 속초고속터미널과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 12층 건물 중 5층 501호이며, 위생·급배수·화재탐지·소화·도시가스 보일러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터 도로, 서측 약 15미터 도로, 남측 약 12미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·역사문화환경보호지구 및 역사문화환경보존지역에 해당하며 공시지가는 578,600원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 조양2주공은 587세대, 1998.08.26. 준공이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 가격 범위는 103,000,000원~140,000,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차점유 확인. 이상준아카데미대부주식회사의 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 “가능·미상”으로 두고 점유 원인과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 현황조사상 임차인이 등기부상 근저당권자·전세권자 및 일부 권리관계의 채무자로 함께 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 승계 확인. 2020.12.30. 금강새마을금고 근저당권은 2026.05.06. 칸츠자산관리대부주식회사로 이전됐습니다. 최초 설정순위와 현재 권리자를 함께 대조해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 121,250,000원의 107.2%이고 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원입니다. 각 회차에서는 그 시점의 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당 누락 변수. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임차 확인 + 가격’이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2020.12.30. 근저당권이고, 그 뒤의 주요 담보권·전세권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 보증금 10,000,000원의 임차인 1명이 존재하고 전입신고일이 미상이라, 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차에 가점을 주기 어렵습니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 121,250,000원의 107.2%이고, 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리는 정리되지만 임차점유는 확인이 필요하고, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
