청주지방법원 2026타경223. 진천군 광혜원면 광혜원리 주연아파트 8층 812호입니다. 등기상 현재 소유자는 신미애이고, 2016년 1월 20일 거래가액 74,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 66,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 6월 임의경매가 개시됐으며, 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 73,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인보다 먼저 성립한 2016년 근저당입니다. 임차인 조옥련은 2019년 12월 30일 전입했고 배당요구도 했지만, 전입시점이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 임차보증금을 별도로 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 408-3 주연아파트 8층 812호 |
| 도로명주소 | 충청북도 진천군 광혜원면 화랑6길 8-3 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 복도식 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제8층 제812호 |
| 소유자 | 신미애 (2016.01.20. 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 43,387,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
과거 한국주택은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권은 2016년 1월 20일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조옥련 | 전체 · 주거 | 2019.12.30 | 1,000원 | 2026.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조옥련의 전입일은 2019.12.30으로 말소기준권리인 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계 위험도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당요구는 2026년 7월 15일 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,286,000원 |
현재 회차 73,000,000원 가정에서는 집행비용 1,714,000원과 근저당권자 66,000,000원이 반영된 뒤 소유자 잔여가 5,286,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 73,000,000원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 9,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 20,520,960원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 58,400,000원이나 46,720,000원 구간을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광혜원중학교 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·산업단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트 복도식으로 이용 중이며, 15층 건물의 8층 812호입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·옥내소화전·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 동쪽과 북쪽으로 폭 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 만승초등학교·광혜원중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘별도등기 있음’ 내용을 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 조옥련은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 상황은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 73,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 별도등기는 확인
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 결론을 ‘안전하니 바로 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 최근 시세 자료가 없어 신건 최저가 73,000,000원의 가격 경쟁력은 검증되지 않았고, 매각물건명세서에는 ‘별도등기 있음’이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 비교적 단순하지만, 별도등기 원문과 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.