청주지방법원 2026타경232. 청주시 흥덕구 봉명동 ‘봉명신라아파트’ 2동 1층 106호입니다. 현 소유자 박기연은 2010년 3월 22일 매매를 원인으로 취득해 2010년 4월 27일 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 70,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2014.07.07 주식회사신한은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 28,500,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 첫 결론은 명확합니다. 임차인 없음, 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 모든 회차 시나리오에서 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 압류가 6건 남아 있고 당해세에 해당하는 금액이 있다면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1603 봉명신라아파트 2동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 1층 106호 |
| 소유자 | 박기연 (2010.03.22 매매, 거래가액 70,000,000원 · 2010.04.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 48,717,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 관리상태 | 아파트로 이용 중 · 일반적인 관리상태 대비 불량 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 압류는 누적
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 말소기준인 2014.07.07 신한은행 근저당권 뒤에 2015.05.20 추가 근저당권이 설정됐고, 이후 국·국민건강보험공단·청주시 관련 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격·회차 — 신건은 실질취득 112,000,000원
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 112,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차의 실질취득액도 112,000,000원입니다. 즉 낮은 최저가 뒤에 별도 보증금 인수액이 숨어 있는 구조는 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 86,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 86,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 16,110,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 89,600,000원에서도 현재 반영된 담보채권 86,100,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 71,680,000원이 되면 채권자 배당은 69,989,760원으로 줄고 16,110,240원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아니어서, 해당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 주식회사신한은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사신한은행 | 28,500,000원 | 28,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,532,000원 |
112,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,368,000원과 신한은행 근저당 57,600,000원·28,500,000원을 반영하면 소유자 잔여는 23,532,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉정초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·상태. 아파트로 이용 중이며 일반적인 관리상태 대비 불량합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(봉명지구)이며 공시지가는 851,400원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 신라 단지는 180세대이며 준공일은 1985.11.15입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태. 2026.06.19 법원 임의경매개시결정 뒤 2026.07.15 공매공고가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 입찰 직전에 교차 확인하세요.
- 당해세 확인. 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 인수권리. 임차인 없음·명시 인수권리 없음·법정지상권 해당 없음이라는 현재 판단이 매각기일 직전까지 유지되는지 원본 서류로 재확인하세요.
- 물건 상태. 감정평가상 관리상태가 일반적인 수준 대비 불량합니다. 내부 수리범위와 비용을 현장 확인 후 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 규율. 현재 회차는 감정가 100%인 112,000,000원입니다. 인수액 0원이라는 이유만으로 가격을 높여 쓰지 말고, 신건 가격과 물건 상태를 별도로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·공매 진행상태·세금 우선순위를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 말소형, 승부처는 절차와 가격”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인도 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 2014.07.07 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 단순히 “권리 깨끗”으로 끝내기에는 확인할 것이 뚜렷합니다. 압류 6건에 따른 당해세 배당 변수, 법원경매가 시작된 뒤에도 존재하는 2026.07.15 공매공고, 그리고 감정평가상 일반적인 관리상태 대비 불량이라는 현장 상태입니다. 현재 최저가도 감정가와 같은 112,000,000원의 신건입니다. 따라서 결론은 인수는 0원이나, 신건 가격 가점은 주지 않고 공매·세금·상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
